Wednesday, February 29, 2012

2012/02股票倉回顧




2月結束, 組合比年初上升18.4%


全球股市連續第2個月回溫, 回升力度不錯, 道指站13000點以上, 又見3年來的高位.

美國的經濟數據(除了房產業)基本上都有回穩復甦勢頭. 石油更上升至近110美元一桶.

歐洲危險新聞已麻木.

國內, 人民開始放寬借貸, 但對住宅房地產依然盯緊, 半點不鬆.


恆指由18000點反彈至此, 要衝破23000才可確定牛市重臨.


香港的特首跑馬仔, 出現戲劇性轉勢, 唐英年被爆僭建及人妻情慾史, 支持大插, 形象近乎過街老鼠.
看乎梁振英機會大增, 但政府內"拒梁"班子又如何忍受此勢? 現在情況是撲朔迷離, 難言定唐某一定敗選.

信和置業(83) 2011-2012中期分析



半年營業額57.6億, 毛利29.2億, 物業公平值增加17.8億, 聯營公司溢利有4.6億,權益持有人稅後溢利有43.19億(跌21%). 每股盈利0.7398元(下降24%), 末期息0.1元(去年是0.0909元, 10送一紅股攤薄).

合併收入共64.17億.

一) 物業銷售有37.4億, 聯營公司的銷售就有2.2億(去年同期61.3億), 合共盈利貢獻是17億(去年是21.5億), 期內九龍塘逸瓏, 西九龍禦金‧國峯, 香港仔深灣9號, 白石角天賦海灣及廈門信和‧上築分別銷出76%, 90%, 72%, 35%及73%. 銷情理想.

二) 物業租賃收入有14.3億, 占總收入22.4%, 業績有12.5億, 同比增加15.6%. 集團應占樓面面積有1170萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.1%, 7.2%和0.7%.

除去公平值增加及出售投資項目, 基本溢利有23.62億, 每股有0.4032元, 每股總資產值有19.33元, 每股淨資產值有14.52元.

土儲合共4110萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入大嶼山梅窩及沙田區各一塊地皮.

評估:
1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 之前預算信和的租金收入有26.5億, 現在半年已達14.3億, 增速比想像快. 未來數年租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 即比現時總面積再上升17%, 經常性收入鞏固.

2. 上半年物業銷售成績比2011年差, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2012年下半年入帳的項目會多一點. 期內香港仔深灣9號及廈門上築都已完工. 集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3. 信和手上擁有多個優秀香港的住宅發展項目, 又建立了穩定的收租組合, 未來的盈利有了基本的保障. 未來數年中國內地的專案也開始帶來貢獻. 值得買入和持有.

4. 預期全年租金收入可有30億, 今個財政年度溢利可達100億.

Wednesday, February 22, 2012

冠君產業信託(2778)2011年度分析





冠君2011年全年物業收入有19.4億, 同比上升3.2%.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有11.5億(同比是11.3億), 上升2%, 主要是下半年出租率上升90.4%, 但平均租金下跌(去年平均約有88元/呎, 今年平均約有84.77元/呎). 市值租金年底為100元/呎, 與年初相若.


二, 朗豪坊寫字樓. 收入有2.54億, 比去年下跌4.9%. 平均租金有27.02元/呎,去年同期為26.94元, 出租率繼續上升至96.8%, 市值租金約在32-38元, 續步上升. 惟收入減少是因為一項命名權協議到期, 減少收入1.41千萬.



三, 朗豪坊商場. 收入有5.32億(同比4.79億), 升11%, 平均租金由去年下半年的94.41元/呎,升至今年98.94元/呎.現收呎租100.7元(2010年底是97.48元). 朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升24%, 達889港元.



經營開支有3.78億, 同比升2.9%, 主因是花旗銀行廣場有較大量的新租約導致租賃傭金及其它相關費用上升. 收益淨額有15.6億, 升3.6%. 融資成本5.75億, 下跌23%. 分派前溢利66.77億, 每單位盈利0.88元. 可分派收入11.7億,每單位分派0.1196元, 全年共分派0.2241元, 同比升3.6%,基金單金有49.5億, 同比升1.2%. 資產負債比率改善至25%, 上市後最低.

評估: 全年單位分派比預計高一點. 2012年的物業收入應該可以微升3-4%(花旗銀行廣場收入可能持平, 不過朗豪坊商場收入會繼續上升). 2013年5月前會有債務要融資. 現在3.4元左右,分紅率為6%以上. 如果股市真的回暖, 股價會繼續攀升.

買入中國石油化工(386)

買入中國石油化工(386)8000股, $8.72.

Monday, February 20, 2012

沽出中國自動化(569)及減持西部水泥(2233)

沽出中國自動化(569)20k股, 2.53元
及減持西部水泥(2233)10k股, 1.73元