Sunday, October 13, 2013

信和置業(83) 2012-2013年度分析

全年營業額78.2, 毛利33.8, 物業公平值增加39, 聯營公司溢利有49.7, 大增2.1,權益持有人稅後溢利有118.4(10%). 每股盈利1.971(8%), 全年股息0.5(去年是0.46).合併收入共195.3.

) 物業銷售有33.6, 聯營公司的銷售就有107.7(去年同期28.7), 合共盈利貢獻是44.1(去年是30.1), 期內旺角奧柏*御峯, 西九龍御金國峯,白石角天賦海灣及溋玥分別售出99%, 99%, 60%80%. 廈門信和上築, 中央廣場及漳州信和.御龍天分別銷出100%, 94%89%. 銷情理想.

) 物業租賃收入有32, 占總收入16%, 業績有27.9, 同比增加9%. 集團應占樓面面積有1130萬平方呎.

) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占2.7%, 6.1%0.8%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利66.4, 每股1.119(同比0.907), 每股總資產值有21.8, 每股淨資產值有17.87, 20126月底升16%.

土儲合共4010萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入將軍澳, 沙田, 西貢, 梅窩及坪洲六塊地皮, 另外取得地鐵元朗朗屏站發展權.

評估:
1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升, 信和基本上已完成了一個年收30億租金的物業組合. 預計全年租金收入將超過30, 未來數年香港及中國內地租賃收入面積將會陸續增加, 常性收入更鞏固.

2.物業銷售收入同比大幅上升, 主要是去年有西九龍及白石角項目和廈門項目入帳. 2013/2014年度, 觀塘觀月樺峯, 旺角奧朗•御峯, 九龍城The Avery, 大嶼山長沙及淺水灣項目將竣工, 而內地就有廈門信和• 中央廣場完成.
集團有過半土地儲備是中國內地, 成都, 重慶, 廈門和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 2013年初下降至1.5%, 2013年中更是淨現金狀態. 負債比率亦由2009年中的30%降至18%. 每股淨值有17.9. 財務健康, 相信公司會等候機會吸納土地儲備.


4.特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 有發展商已開始減價銷售, 加快進度. 惟現在股價偏低, 淨值40%折讓, 值得持有.


Wednesday, October 02, 2013

太古地產(1972)2013中期分析

半年營業總額57.5, 17%.
其中租金收入有47.1, 7.3%, 辦公樓占26.2, 6.5%.
零售物業占19.3, 9.6%.
中國業務占當中7.8, 20%. 住宅租金跌6%1.6.
物業買賣有5.7. 酒店有4.3, 15%.

銷售成本升21.5%, 溢利有43.8, 16%. 租賃業務的毛利率同比一樣83.7%.
行政開支5.1, 上升14%, 財務費用是8.35, 上升17%. 除稅後股東應占溢利有69.5, 每股1.19.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是28.12, 同比增加15%, 每股有0.48, 14%. 中期派息0.2, 下跌9%.

1)    香港辦公樓租務市場有轉弱勢頭, 特別是中環區, 東區則保持強勁表現. 零售店舖需求依然良好.

2)    中國業務方面, 廣州太古匯和北京三里屯VILLAGE的零售租務收入表現強勁, 未來會持續上升, 但廣州寫字樓供應過剩, 出租率不理想, 只有80%左右. 成都大慈寺項目89%的寫字樓可租出面積已出售, 整個項目2014年竣工. 上海大中裏項目於2016年竣工, 總可出租面積將有8.7百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程預期於二零一五年底前完成.最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工. 預計總樓面面積有5.4百萬平方呎, 當中商住酒店的面積有2.94百萬平方呎.

4)    住宅買賣方面, 政府提高印花稅, 豪華住宅市場大受影響, 蔚然及珒然上半年銷售情況不理想, 下半年將全面推銷項目的大部分單位. 西摩臺及大嶼山項目將在20142016年落成, 面積超過42萬平方呎.


5)    之前估計2013年基本溢利有66, 每股1.13元左右. 住宅銷情不理想以及廣州太古匯寫字樓出租率偏低, 實際表現可能比估計差. 修改基本溢利預期為60, 每股1元左右.