深圳控股(604)2012年度分析

深圳控股(604)2012全年收益有85.7億, 比去年同期升17%. 當中物業發展60.1億(升19%), 期內結轉物業銷售面積52.8萬平方米, 租賃有5.15億(增15%), 投資物業總面積超過70萬平方米, 物業管理有10.6億(增18%).

毛利30.9億, 毛利率36%, 其他收入及聯營公司貢獻有16.8億, 而分銷成本, 行政費用和融資成本支出分別為2.4億(8%), 7.6億(升4%)和4.8億(升1.4倍). 稅前溢利有37億, 稅後溢利有25.6億, 持有人應占21.56億, 每股賺0.5923元, 同比升42%,派末期息0.11元, 全年派0.18元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.4623元, 同比升43%. 資本負債比率升至88.2%, 比2011年底73.2%上升.

2012年銷售達到目標60億, 反映房市剛性需求依然殷切. 2013銷售目標90億.

估值:

1.       每股溢利大大超出之前預期. 由於年初降價促銷一些項目, 毛利率比去年微跌, 大約是36%. 惟派息遜於預期, 全年只有0.18元.

2.       1月中母公司深業集團向深圳控股注入深圳科之谷項目, 公司向母公司增發股票支付, 定價3.667元. 項目位處福田區, 是一個有高級公寓, 寫字樓, 購物中心及酒店的綜合項目, 建築面積78.9萬平方米.

3.       期內購入武漢及惠州各一幅土地, 亦收購了一個成都的商業項目及沿海綠色家園於蘇州的項目. 土地儲備的權益建築面積有933萬平方米建築面積, 深圳占16%, 其他廣東地區占45%, 安徽15%, 湖南14%. 2013年資本性開支54億.

4.       聯營公司(天安, 路勁, 沿海) 表現優異, 溢利貢獻有4.29億,1.88億和7.4千萬, 分別增55%, 跌15%和增加217%. 而租賃收入加上物業管理, 收益繼續穩步增加17%, 有15.8億.

5.       公司未來通過城市更新項目及母公司深業注入資產増加深圳市土儲. 預計2015年的可售面積會上升至140萬平米, 比今年大增50%. 深圳土儲的建築面積將占總體30%. 至2013年3月底, 銷售總額為22億, 單是3月份就有14億的合約銷售. 估計2013年每股盈利可有0.60元, 全年派息0.2元.

深圳控股(604)2012中期分析

深圳控股(604)2012半年收益有30億, 比去年同期跌5%. 期內結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別上升18.8%及下降12.8%. 當中物業發展17.8億, 租賃有2.46億(增14%), 物業管理有9億(增5%).

毛利9億, 毛利率30%, 其他收入及聯營公司貢獻有5.8億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為9.4千萬,3.47億和1.68億. 稅前溢利有1.32億, 持有人應占9.35千萬, 每股賺0.2579元, 同比跌8%,派中期息0.07元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.1251元, 同比大跌37%. 淨負債率升至90.6%, 比2011年底73.2%上升.

2012年銷售目標60億,9月底完成合同銷售43億(未計聯營公司), 基本達標, 反映房市剛性需求依然殷切.

估值:

1.       扣除公允值變動後的每股溢利是0.1251元, 大大超出預期. 由於年初降價促銷一些項目, 毛利率比去年同期(43%)大降至30%, 預期下半年會回升.

2.       期內購入湖北武漢一幅土地, 另外, 收購了一個成都的商業項目. 儲備有115萬平方米建築面積, 廣東占48%, 安徽16%, 湖南7%, 江蘇15%. 2012年資本性開支50億. 在深圳, 城市更新項目和母公司注入土地都令公司未來盈利提供了保障, 因為深圳房價都算比較有支撐力.

3.       聯營公司(天安, 路勁, 沿海) 表現優異, 溢利貢獻有2.6億,6.2千萬和5.7千萬, 分別跌6%, 37%和增加67%. 而租賃收入加上物業管理, 收益繼續穩步增加8%, 有7.4億.

4.       公司未來通過城市更新項目及母公司深業注入資產増加深圳市土儲. 預計2014年的可售面積會上升至160萬平米, 比今年大增50%.估計2012年每股盈利可有0.45元, 全年派息維持在0.22元. 值得持有.

深圳控股(604)2011年度分析

深圳控股(604)2011全年收益有73.2億, 比去年增12.6%. 期內結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別下降9.2%及上升8.4%. 當中物業發展50.5億, 租賃有4.47億(增14%), 物業管理有9億(漲23%).

毛利26.7億, 毛利率36.4%, 其他收入及聯營公司貢獻有12.6億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為2.27億,7.26億和2億. 稅前溢利有28.9億, 持有人應占15.2億, 每股賺0.4286元, 同比升14%,全年派息0.15元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.3227元, 同比大升83%. 淨負債率73.2%, 比2010年底48.6%上升.

2011年目標47億, 結果完成合同銷售45.86億(未計聯營公司), 基本達標, 再次打破一眾分析師的眼鏡, 也反映房市需求依然殷切.

2012年銷售目標定為60億.

估值:

1. 扣除公允值變動後的每股溢利是0.3227元, 大大超出預期.

2. 年內購入江蘇泰州土地, 儲備維持在990萬平方米建築面積, 廣東占51%, 安徽16%, 湖南9%, 江蘇15%. 2012年資本性開支50億. 在深圳, 城市更新項目和母公司注入土地都令公司未來盈利提供了保障, 因為深圳房價都算比較有支撐力.

3. 聯營公司(天安, 路勁, 沿海) 表現優異, 溢利貢獻有2.8億, 2.2億和0.23億, 分別增加19%, 31%和扭虧. 而租賃收入繼續穩步增加.

4. 作者估計2012年的銷售情況會轉壞, 目標只能完成70%-80%, 即45億左右. 每股盈利應該會出現倒退, 可能只有每股0.3元溢利. 現在股價1.8元左右, 值得持有.

深圳控股(604)2011中期分析

深圳控股(604)2011半年收益有36.3億, 比去年增0.4%. 期內結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別下降33.3%及24.3%. 當中物業發展20.5億, 租賃有2.16億(增15%), 物業管理有4.68億(漲26%).

毛利15.9億, 毛利率43.6%, 其他收入及聯營公司貢獻有5億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為0.95億,3.24億和1.32億. 稅前溢利有18.13億, 持有人應占9.91億, 每股賺0.2803元, 同比升13%,派息0.07元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.1978元, 同比反升14%. 淨負債率51.4%, 比2010年底48.6%上升.

2010年的合同銷售43億. 2011年目標47億, 首9個月合同銷售(未計聯營公司)有36.3億

估值:

1. 扣除公允值變動之每股溢利是0.1978元, 與2010年中期只多賺0.037元, 明顯2010年下半年的溢利縮水.

2. 期布沒購入土地, 儲備維持在1000萬平方米建築面積, 廣東占63%, 安徽15%, 湖南6%, 江蘇8%. 其中深圳的土儲將計畫由130萬平米提升至160萬平米. 預定資本開支30億.

3. 之前個人估計47億的銷售目標只能達到75%(即35億). 可是首9個月就已達36億. 2011年每股預期盈利要調整為0.34元-0.38元, 派息應可維持0.1元.

4. 聯營公司(天安, 路勁, 沿海) 表現優異, 溢利貢獻有2.8億, 1億和0.34億, 分別增加100%, 37%和扭虧. 而租賃收入繼續穩步增加.

5. 現在股價只有1.6元, 全年派息有望達0.17元, 非常便宜, 值得買入及持有.

增持深圳控股(604)

增持深圳控股(604)8000股, $1.4

深圳控股(604)2010年度分析

深圳控股(604)2010年收益有65.8億, 同比增22%, 主要因為結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別上升25%及27%. 當中物業發展46.6億, 租賃有3.9億, 物業管理有7.3億.

毛利24.3億, 毛利率36.8%, 其他收入及聯營公司貢獻有7.3億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為1.6億,6.6億和2.1億. 溢利有24.6億, 每股賺0.3747元, 同比升27%,全年派息0.14元, 去年為0.12元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.1768元, 同比反跌18%. 淨負債率48.6%, 比2009年底36.6%上升.

2010年的合同銷售43億. 2011年目標47億, 首3個月合同銷售(未計聯營公司)有8.33億

估值:

1. 扣除公允值變動之每股溢利是0.1768元, 與2010年中期只多賺0.037元, 明顯2010年下半年的溢利縮水.

2. 土地儲備維持在1000萬平方米建築面積, 廣東占60%, 安徽13%, 湖南10%, 江蘇8%. 其中深圳的土儲將計畫由130萬平米提升至160萬平米.

3. 中央的調控樓價手段是先出限制需求, 現在又出招調升存備率和加息, 收縮發展商的銀貸, 發展商資金鏈一緊張手上的空盤不可再守, 一定要減價求售. 明顯商品住房市場已給掌握了, 大城市先跌, 而二三市的跌價是遲早的事, 而且幅度一定不小.

4. 個人估計公司不能達到47億的銷售目標, 可能只有75%. 2011年每股賺0.28元至0.32元, 派息應可維持0.1元. 唯一有利的刺激是母公司資產注入, 但一直只聞樓梯響.