增持信和置業(83)

增持信和置業(83)2000股, $12.7. 大市聞振英出招打樓市, 香港地產股被沽.

太古地產(1972)2012中期分析

半年營業總額有49.07億, 升5%.

其中租金收入有43.9億, 升5%, 辦公樓占24.6億, 升10.9%.

零售物業占17.6億, 下跌2.5%, 除去出售又一城的影響, 零售租金實際升3.8%.

中國業務占當中6.5億, 升近1.85倍. 住宅租金升11%至1.69億.

物業買賣有1億, 酒店有3.7億, 升9%.

銷售成本升4.1%, 溢利有37.7億, 升5.5%. 租賃業務的毛利率同比微升0.4%至83.6%.

行政開支4.5億, 增11%, 主要是公司上市產生費用, 財務費用是6.6億, 下降13%, 主要是出售又一城後平均負債水平降低. 除稅後股東應占溢利有99億, 每股1.69元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是24.4億, 同比增加7%, 每股有0.42元. 中期派息0.22元.

1)    香港辦公樓租務將保持強勁表現, 零售業務及零售店舖需求依然良好

2)    中國業務方面, 北京三里屯VILLAGE, 頤堤港和廣州太古匯, 將繼續為租金收入提供增長力量. 當成都大慈寺項目及上海大中裏項目於2014年和2016年竣工, 總可出租面積將再升30%至9.1百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程已於六月展開，預期於二零一五年底前完成.最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工.

4)    住宅買賣方面, 今明兩年香港有蔚然, 珒然, 西灣台, 西摩道及亞皆老街的項目, 面積超過40萬平方呎, 估計可以有80億收入, 而司徒道的OPUS已售出一個單位,作價4.7億, 為亞洲分層豪宅呎價新高紀錄.

5)    估計今年調整後的基本溢利可能有65億, 每股1元左右. 而2013年常盛大廈將重建, 對租金收入有一定影響.

中國制藥(1093)2012年中期分析

半年收入31.7億,同比 跌24%, 毛利4.23億( 毛利率在第一季再創新低10.87%後, 第二季反彈至15.7%).  溢利由盈轉虧損1.3億, , 每股虧損0.0895元.

VC分部有6.5億收入, 下跌33%, 分類業績虧損1.3千萬, 第二季VC開始進入虧蝕期.  產能過盛, 而且又遇上需求放緩, 價格下行壓力十分大.

抗生素系列有收入12億, 跌31%, 分類業績虧損1.03億,  第一季虧蝕8千萬. 受到市場競爭及國家政策影響令價格下滑.

成藥有收入12.5億, 分類業績7.4千萬,  分別跌9%及45%. 隨著藥品招標政策的調整, 價格有回升趨勢, 第二季毛利率已回升至6.6%.

估值:

1. VC和抗生素下半年將繼續出現虧蝕, 成藥的利潤貢獻也只有1.6億左右, 估計綜合仍虧損7千萬左右.

2. 公司計畫發行可轉債，以收購大股東旗下的恩必普藥業等資產, 要等待股東會通過. 此資產估計今年可帶來2億左右的利潤, 令2012年全年扭虧為盈.

3. 另外, 公司牽涉美國多宗反壟斷訴訟, 美國法院已制定新時間表, 專家調查賠償程式將於2012年9月完成, 案件2012年10月開審. 賠償額可能高達2-3億人民幣.

SOHO中國(410)2012中期分析

至2012年8月底完成合同銷售60.2億. 銷售均價每平米48673元, 比去年跌17%.

營業額有12.2億, 當中出售收入有11.5億(大降56%) ,  租金收入有7.6千萬(升1.2倍),毛利5.8億, 毛利率47.6%(去年為57.3%). 結算建築面積均售價56670元/平米, 同比增加27%.

稅後溢利6.1億, 跌65%, 每股賺0.118元(攤薄0.118), 派息0.12元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.04元, 升10%,利潤率17.9%.

原本SOHO中國2012銷售計畫是:近230億, 有望京SOHO, SOHO中山廣場, 淩空SOHO(虹橋SOHO)及SOHO世紀廣場; 2013年會加入SOHO靜安廣場及虹口SOHO; 2014有SOHO海倫廣場.

可是中期業績之時, 公司改變策略,告別散售, 改為自持物業. 自持物業除了之前宣告的北京前門, 光華路SOHO II, 上海外灘SOHO, 外灘8-1地塊,SOHO復興,還加入了北京望京SOHOII, 上海淩空SOHO, 虹口SOHO, SOHO世紀廣場, SOHO海倫廣場等. 目標是2015年建立起年租金收入40億的組合.

這樣的急拐彎, 讓分析員和投資者吃驚. 許多猜測個中原因可能是未來商業地產銷售市場, 而且SOHO中國有設計, 建築和售銷的經驗, 但要快速建立起物管能力, 的確令人疑慮. 另外, 外灘的兩塊地仍跟復星集團有官司.

每股淨值4.39元, 負債/資產比率是0.631, 是上市後最高, 現金及等價物77億. 我估計今年銷售額只有100億, 全年派息維持在0.2元, 未來一兩年盈利沒起息, 負債將大幅上升, 股價有可能跌破5元.

冠君產業信託(2778)2012中期分析

冠君2012半年物業收入有10.1億, 同比上升6.3%.

一, 花旗銀行廣場. 收入有5.97億(同比是5.7億), 上升4.7%, 淨收入有5億, 升7.7%. 主要是同比平均出租率由86.6%上升至88.5%, 而且新租約少, 租賃傭金支出減少. 但平均現收呎租回升(去年平均有84.77元, 現有85.8元). 市值租金年底為85元/呎, 比年初下降.下半年到期之租約占5.7%樓面面積.

二, 朗豪坊寫字樓. 收入有1.29億, 比去年上升2%. 淨收入1.04億, 升3%. 上半年平均現收呎租有27.8元,去年為27.02元, 出租率繼續上升至98%, 市值租金約在32-38元, 穩步上升.

三, 朗豪坊商場. 收入有2.85億(同比2.54億), 升12.2%, 淨收入2.27億, 升13.2%. 主要是反映2011年續租租約的滯後效應, 及分成租金大升75%. 上半年平均現收呎租是101.85元. 比去年平均的98.94元高2.9%. 朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升16.4%.

經營開支有1.81億, 跌2.7%, 主因是花旗銀行廣場租賃傭金支出減少. 收益淨額有8.3億, 升8.5%. 融資成本2.35億, 同比下跌22.5%. 分派前溢利13.76億, 每單位盈利0.25元. 可分派收入6.42億,同比升12.8%, 每單位分派0.1161元, 同比升11.1%,基金單位有49.7億, 同比升0.7%. 資產負債比率改善至24.5%, 上市後最低.

評估: 半年單位分派比預計高一點. 朗豪坊商場收入會繼續上升, 唯花旗銀行廣場下半年新租約租金可能回跌, 而且出租率比較差.另外, 公司發邀請可換股債券(CB)持有人行使換股權，將最多27.5億元的CB可轉換成基金單位，總數將約為7.99億個基金單位. 將影響每股份派額, 市場反應負面, 因此股價將受壓. 如能見3元以下, 可考慮買入.

2012/07股票倉回顧

7月結束, 由年初至今, 股票已進入買賣兩閒的早眠狀態, 成交額縮減, 大藍籌15%佈上上降降, 二三線股有些微不良消息, 則跌個腳朝天.

這些都是股市底部的現象, 當然, 歐洲會否仲有令人"驚訝"的消息, 而致終極一跌出現, 則無人能知.

但許多好股票的估值都十分低.

香港方面, 因一本"中國模式"教材而令群情激憤, 萬人上街反對推行國民教育.

可見香港人不接受"中國", 這是情感的反應.

香港近年沉醉在民主抗爭等偽議題上,  虛耗社會能量, 未來何去何從, 要看9月立會選舉!