夜探SOHO上海物業

冒寒夜探SOHO上海物業: 凌空SOHO 及 SOHO復興廣場
時間是晚上10:00, 天氣有點冷.
凌空SOHO, 由地鐵2號線淞虹路站步行7-8分鐘到達, 周邊網企比較多, ctrip攜程佔了好多.
SOHO復興廣場, 10號線新天地站, 出口對面馬路就是

SOHO中國(410)2012年度分析

2012年完成合同銷售94.7億. 銷售均價每平米50531元, 比去年跌14%. 至2013年2月25日, 合同銷售為11億.

營業額有153億, 當中出售收入有152億(大升1.7倍) ,  租金收入有1.48億(升62%),毛利9億, 毛利率58.8%(去年為48%). 結算建築面積均售價66639元/平米, 同比增加18%.

稅後溢利10.6億, 升1.7倍, 每股賺2.051元(攤薄1.897), 末期派息0.13元, 全年派0.25元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.18元, 升1.28倍,利潤率6.8%.

在中期業績之時, 公司改變策略,告別散售, 改為自持物業. 自持物業計劃包括北京的長城腳下的公社, 前門, 銀河SOHO及朝陽門SOHO, 銀峰SOHO塔3, 光華路SOHO II, 上海的外灘SOHO, 外灘8-1地塊,SOHO復興,淩空SOHO, 虹口SOHO,SOHO世紀廣場,海倫廣場, 天山廣場. 目標是2015年建立起年租金收入40億的組合.

然而, SOHO世紀廣場及前門項目至2012年底出租率仍只有60%左右, 比較令人失望. SOHO要快速建立起物管能力, 的確令人疑慮. 另外, 外灘的兩塊地仍跟復星集團有官司. 公司預算100億作2013年的土儲收購.

每股淨值6.14元, 負債/資產比率是0.606, 是上市後最高, 現金及等價物220億. 我估計2013年入帳銷售額有140億, 全年派息維持在0.25元.

SOHO中國(410)2012中期分析

至2012年8月底完成合同銷售60.2億. 銷售均價每平米48673元, 比去年跌17%.

營業額有12.2億, 當中出售收入有11.5億(大降56%) ,  租金收入有7.6千萬(升1.2倍),毛利5.8億, 毛利率47.6%(去年為57.3%). 結算建築面積均售價56670元/平米, 同比增加27%.

稅後溢利6.1億, 跌65%, 每股賺0.118元(攤薄0.118), 派息0.12元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.04元, 升10%,利潤率17.9%.

原本SOHO中國2012銷售計畫是:近230億, 有望京SOHO, SOHO中山廣場, 淩空SOHO(虹橋SOHO)及SOHO世紀廣場; 2013年會加入SOHO靜安廣場及虹口SOHO; 2014有SOHO海倫廣場.

可是中期業績之時, 公司改變策略,告別散售, 改為自持物業. 自持物業除了之前宣告的北京前門, 光華路SOHO II, 上海外灘SOHO, 外灘8-1地塊,SOHO復興,還加入了北京望京SOHOII, 上海淩空SOHO, 虹口SOHO, SOHO世紀廣場, SOHO海倫廣場等. 目標是2015年建立起年租金收入40億的組合.

這樣的急拐彎, 讓分析員和投資者吃驚. 許多猜測個中原因可能是未來商業地產銷售市場, 而且SOHO中國有設計, 建築和售銷的經驗, 但要快速建立起物管能力, 的確令人疑慮. 另外, 外灘的兩塊地仍跟復星集團有官司.

每股淨值4.39元, 負債/資產比率是0.631, 是上市後最高, 現金及等價物77億. 我估計今年銷售額只有100億, 全年派息維持在0.2元, 未來一兩年盈利沒起息, 負債將大幅上升, 股價有可能跌破5元.

SOHO中國(410)2011年度分析

SOHO中國2011年半年完成合同銷售109億, 同比降54%, 銷售均價每平米58469元, 微跌2%.

營業額有56.8億, 當中出售收入有55.9億(大降70%) , 租金收入有9.1千萬(降17%),毛利27.3億, 毛利率48%(去年為50.8%). 結算建築面積均售價56670元/平米, 同比增加27%.

稅後溢利38.9億, 每股賺0.751元(攤薄0.716), 派息0.11元(全年派0.25元, 2010年為0.26元). 扣除物業重估的每股盈利只有0.08元, 減少87%,利潤率8.1%(去年同期19.8%).

SOHO中國繼續集中投資北京及上海, 目標是2012年100億收購.

北京的前門, 光華路SOHO II, 上海外灘SOHO, 外灘8-1地塊,SOHO復興,會成長線收租專案.

銷售計畫: 2012年 SOHO中國有近300億的銷售專案, 望京SOHO, SOHO中山廣場, 淩空SOHO(虹橋SOHO)及SOHO世紀廣場; 2013年會加入SOHO靜安廣場及虹口SOHO; 2014有SOHO海倫廣場.

每股淨值4.48元, 負債/資產比率是0.611, 現金及等價物144億,財務穩健.

估值: 商業地產需求量繼續上升, 2012年的銷售定於230億, 筆者認為太進取. 我預計2012的銷售額只有160-180億左右.

除非股市大旺猛漲, 相信股價只在5元到6元徘徊.而派息可能會回落至0.2元.

而外灘的二塊地, 如何跟其他複星等第三者合作, 也需要留意.

SOHO中國(410)2011中期分析

SOHO中國2011年半年完成合同銷售83.24億, 同比降30%, 銷售均價每平米58905元, 升13.5%.
營業額有26.46億, 當中出售收入有26.11億(大降70%) , 租金收入有3.5千萬(降54%),毛利15.17億, 毛利率57.3%(去年為50.2%). 結算建築面積均售價63536元/平米, 同比增加36%.

稅後溢利17.5億, 每股賺0.337元(攤薄0.324), 維持派息0.14元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.03元, 減少89%,利潤率7.5%(去年同期20.6%).

SOHO中國繼續集中投資北京及上海. 前門, 光華路SOHO II, 外灘SOHO, 復興路SOHO會成長線收租項目.
銷售計畫: 2011年望京SOHO,丹棱SOHO及SOHO中山廣場; 2012年則有虹橋SOHO及SOHO世紀大道; 2013年有曹家渡地塊和四川北路站地塊.

每股淨值4.18元, 負債/資產比率是0.608, 現金及等價物114億,財務穩健.

估值: 雖然商業地產需求量繼續上升, 但銷售面積比2010年少, 今年的銷售額可能只有2010年的60%-70%. 2011年每股盈利估計維持在0.65至0.7元.

預計銷售入帳時間可以延至明年, 2012年業績有機會重現2010年的高峰.
在老潘保證派息不減之下, 估計下半年股價將在6元至7.5元徘徊.

SOHO中國(410)2010年度分析

SOHO中國2010年全年完成合同銷售238.1億, 升76%, 銷售均價每平米59824元, 升24.6%.

營業額有182.15億, 當中出售收入有181.06億(大升1.47倍) , 租金收入有1.1億(升54%),毛利92.57億, 毛利率50.8%(去年為52%). 結算建築面積均售價44524元/平米, 同比增長9%.

稅後溢利36.36億, 每股賺0.701元(攤薄0.673), 派息0.14元, 全年共0.26元(去年0.2元). 扣除物業重估的每股盈利有0.64元, 升1.76倍, 利潤率19.8%(去年16.9%).

SOHO中國主要集中投資北京及上海. 未來發展方向轉賣為租, 目標是2014年租金達15-20億元. 前門, 光華路SOHO, 外灘SOHO, 復興路SOHO會成收租項目. 望京SOHO及丹棱SOHO會在今年開始銷售, 虹橋SOHO則2012年開始. 前門項目今年內竣工.

每股淨值3.85元, 負債/資產比率是0.583, 現金及等價物177億,財務穩健.

估值: 目前在建項目分別在2011至2013年銷售, 雖然商業地產需求量繼續上升, 但銷售面積比2010年少, 如沒有新收購項目, 業績要大幅增長比較難. 2011年每股盈利估計維持在0.65至0.7元. 現價一點都不貴, 5元以下可以放心買入.

轉賣為租, 作者非常認同, 這是公司持續發展的根基. 而企業要建立租賃, 管理, 市場營銷等等的功能, 比只銷售物業的操作複雜, 成本開支會增加, 個人對老潘兩夫妻有信心. SOHO中國集中在北京及上海也是明智之舉, 老潘還保證2011年派息不減!

SOHO中國(410)2010中期分析

SOHO中國2010年半年完成合同銷售118.86億, 銷售均價每平米51909元.

營業額有86.55億, 當中出售收入有85.8億, 租金收入有7.5千萬, 毛利43.4億, 毛利率50.2%. 結算建築面積均售價46837元/平米, 同比增長31%.

稅後溢利17.83億, 每股賺0.332元(攤薄0.319), 派息0.12元.

SOHO中國主要集中投資北京,現轉戰上海, 新收購項目外灘204及虹橋臨空15地塊. 北京三里屯SOHO二期商業部分已竣工, 而天安門南, 光華路SOHO II及銀河SOHO正在建設中. 望京SOHO則明年初動工.

每股淨值3.59元, 負債/資產比率是0.572, 現金及等價物111億, 財務穩健, 是內地地產之少數.

以往市場對中國地產商的估計是地儲多寡, 許多發展商都是”借到好盡”, 佔地而不建. SOHO中國是當中的一個另類, 土儲不會長期空置不動, 資金回籠速度快, 而且主攻商業地產, 所以在中央打壓房地產下, 股價反而走強.

SOHO中國(410)2009年度分析

SOHO中國09年營業額有74.13億, 當中出售收入有73.42億, 毛利38.57億, 毛利率47.4%.

稅後溢利33.95億, 每股賺0.625元, 派息0.2元, 扣除物業重估之溢利率是16.9%, 比去年回升.

SOHO中國主要集中投資北京的商業地產, 主席表示未來有一半的投資會放於上海. 最近收購的上海東海廣場, 在公司帶領下, 出租率由30%提升至87%. 01年及11年有幾個項目竣工:三里屯SOHO二期, 天安門南, 光華路SOHO II.

每股淨值3.36元, 負債/資產比率是0.538, 現金流是正數, 財務穩健, 是內地地產之少數.