信和置業(83) 2013-2014年度分析

全年營業額74.5億, 毛利46億(升36%), 物業公平值增加32.9億, 聯營公司溢利有16.4億(下降67%), 權益持有人稅後溢利有90.4億. 每股盈利1.49元(跌24%), 全年股息0.5元(去年是0.5元).合併收入共104億.

一) 物業銷售有27.4億, 聯營公司的銷售就有19億(去年同期107.7億), 合共盈利貢獻是14.5億(去年是45億), 期內入帳的項目有九龍城The Avery, 白石角海鑽, 天賦海灣及溋玥, 分別售出97%, 71%, 61%及81%. 內地項目有廈門信和中央廣場及漳州信和．御龍天下第一期, 分別售出90%及99%.

另外, 新推出項目有觀塘觀月樺峯, 灣仔囍匯A及B地盤, 和白石角逸瓏灣一期及二期, 分別售出79%, 92%, 92%, 73%和65%. 內地項目有成都信和御龍山及重慶御龍山, 分別售出81%及61%.

二) 物業租賃收入有34.7億, 占總收入33%, 業績有30.5億, 同比增加9%. 集團應占樓面面積有1131萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占4%, 8.6%和1.8%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利50.2億, 每股0.8405元(同比1.1192元), 每股總資產值有21.8元, 每股淨資產值有18.9元, 較2013年6月底升6%.

土儲合共3907萬平方呎, 68.4%是發展中. 住宅占64%, 商用23%. 期內購入西貢及灣仔兩塊地皮.

評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升, 信和基本上已完成了一個年收35億租金的物業組合. 未來數年中國內地租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 香港就增加30萬平方呎. 信和基本經常性收入更鞏固.

2.物業銷售收入同比下降, 主要是入帳項目減少, 下一年度會灣仔利東街, 觀塘項目及白石角逸瓏灣的銷售入帳, 收入有望上升.

集團在9月成功取得觀塘舊區重建項目發展(佔90%權益), 將投資180億, 1700-2000個住宅單位.

集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 2013年初下降至1.5%, 2013年中開始更是淨現金狀態. 負債比率亦由2009年中的30%降至18%. 每股淨值有18.9元. 財務健康,足以應付往後項目的投資.

4. 佔領行動已為香港中期發展帶來陰霾, 樓價可能見頂回調, 售樓的盈利受壓, 商業租賃盈利亦會因為訪港客量減少和消費慾受打擊而下降.

信和置業(83) 2013-2014中期分析

半年營業額23.2億, 毛利14.7億, 物業公平值增加20億, 聯營公司溢利有10.4億, 大降70%,權益持有人稅後溢利有50.9億(跌38%). 每股盈利0.324元(跌62%), 中期股息0.12元(去年0.12元).合併收入共39.9億.

一) 物業銷售, 本部沒有銷售(去年31.2億), 聯營公司的銷售就有12.3億(去年同期71.2億), 合共盈利貢獻是2億(去年是38.8億), 大幅下降95%. 入帳項目有海鑽．天賦海灣、溋玥．天賦海灣及天賦海灣, 分別售出52%, 81%及61%. 另外, 灣仔的囍滙二期, 觀塘的觀月．樺峯及成都信和御龍山分別已售出87%, 51%及83%.

二) 物業租賃收入有17.1億, 同比升9.1%, 占總收入42%, 業績有14.95億, 同比增加10.2%. 集團應占樓面面積有1120萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占2.7%, 6.1%和0.8%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利24.8億, 每股0.417元(同比0.759元), 每股總資產值有22.5元, 每股淨資產值有18.4元, 較2012年12月底升6%.

土儲合共4010萬平方呎, 70%是發展中. 住宅占65%, 商用23%. 期內購入西貢篤康村路及灣仔適安街兩塊地皮.

評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升, 預計全年租金收入將超過32億, 未來數年香港及中國內地租賃收入面積將會陸續增加, 經常性收入更鞏固.

2.上半年度入帳的物業銷售項目大幅下降, 但預料下半年度入帳的項目將大增, 可能達60億以上. 2013/2014年度, 觀塘觀月樺峯, 旺角奧朗•御峯, 九龍城The Avery, 大嶼山長沙及淺水灣項目將竣工, 而內地就有廈門信和• 中央廣場完成.

集團有過半土地儲備是中國內地, 成都, 重慶, 廈門和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 2013年初下降至1.5%, 現在更是淨現金狀態. 負債比率亦由2009年中的30%降至18%. 每股淨值有18.4元, 財務健康.

4.特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 有發展商已開始減價銷售, 加快進度. 惟現在股價偏低, 淨值40%折讓, 值得持有.

信和置業(83) 2012-2013年度分析

全年營業額78.2億, 毛利33.8億, 物業公平值增加39億, 聯營公司溢利有49.7億, 大增2.1倍,權益持有人稅後溢利有118.4億(升10%). 每股盈利1.971元(升8%), 全年股息0.5元(去年是0.46元).合併收入共195.3億.

一) 物業銷售有33.6億, 聯營公司的銷售就有107.7億(去年同期28.7億), 合共盈利貢獻是44.1億(去年是30.1億), 期內旺角奧柏*御峯, 西九龍御金‧國峯,白石角天賦海灣及溋玥分別售出99%, 99%, 60%及80%. 廈門信和‧上築, 中央廣場及漳州信和．御龍天分別銷出100%, 94%及89%. 銷情理想.

二) 物業租賃收入有32億, 占總收入16%, 業績有27.9億, 同比增加9%. 集團應占樓面面積有1130萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占2.7%, 6.1%和0.8%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利66.4億, 每股1.119元(同比0.907元), 每股總資產值有21.8元, 每股淨資產值有17.87元, 較2012年6月底升16%.

土儲合共4010萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入將軍澳, 沙田, 西貢, 梅窩及坪洲六塊地皮, 另外取得地鐵元朗朗屏站發展權.

評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升, 信和基本上已完成了一個年收30億租金的物業組合. 預計全年租金收入將超過30億, 未來數年香港及中國內地租賃收入面積將會陸續增加, 經常性收入更鞏固.

2.物業銷售收入同比大幅上升, 主要是去年有西九龍及白石角項目和廈門項目入帳. 2013/2014年度, 觀塘觀月樺峯, 旺角奧朗•御峯, 九龍城The Avery, 大嶼山長沙及淺水灣項目將竣工, 而內地就有廈門信和• 中央廣場完成.

集團有過半土地儲備是中國內地, 成都, 重慶, 廈門和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 2013年初下降至1.5%, 2013年中更是淨現金狀態. 負債比率亦由2009年中的30%降至18%. 每股淨值有17.9元. 財務健康, 相信公司會等候機會吸納土地儲備.

4.特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 有發展商已開始減價銷售, 加快進度. 惟現在股價偏低, 淨值40%折讓, 值得持有.

信和置業(83) 2012-2013中期分析

半年營業額53.3億, 毛利22.7億, 物業公平值增加29億, 聯營公司溢利有34.6億, 大增5.8倍,權益持有人稅後溢利有82.4億(升78%). 每股盈利1.372元(升73%), 中期息0.12元(去年是0.1元).合併收入共129.18億.

一) 物業銷售有31.2億, 聯營公司的銷售就有71億(去年同期2.2億), 合共盈利貢獻是38.7億(去年是17億), 期內旺角奧柏*御峯, 西九龍御金‧國峯,白石角天賦海灣及溋玥分別售出99%, 99%, 52%及78%. 廈門信和‧上築及漳州信和．御龍天分別銷出100%及88%. 銷情十分理想.

二) 物業租賃收入有15.6億, 占總收入12%, 業績有13.5億, 同比增加9%. 集團應占樓面面積有1150萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占1.8%, 4.6%和0.5%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利44.9億, 每股0.759元(同比0.428元), 每股總資產值有20.98元, 每股淨資產值有17.37元, 較2012年6月底升12%.

土儲合共4050萬平方呎, 70%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入將軍澳, 西貢, 元朗及坪洲四塊地皮.


評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 預計全年租金收入將超過30億, 未來數年中國內地租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 香港就增加30萬平方呎. 信和基本經常性收入更鞏固.


2.物業銷售收入同比大幅上升, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2013年將有白石角兩個項目及漳州的項目的銷售入帳. 灣仔利東街的項目將提前在2014年完成, 有利於銷售收入.

集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.


3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 下降至1.5%, 負債比率亦由2009年中的30%降至17%. 每股淨值有17.37元. 財務非常健康, 相信公司會等候機會吸納土地儲備.


4.特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 有發展商已開始減價銷售, 加快進度. 惟現在股價偏低, 仍值得持有.

信和置業(83) 2011-2012年度分析

全年營業額84億, 毛利44.6億, 物業公平值增加44.7億, 聯營公司溢利有22億,權益持有人稅後溢利有99.77億(跌9%). 每股盈利1.692元(下降9%), 末期息0.36元(去年是0.3182元, 10送一紅股攤薄).

合併收入共121.5億.

一) 物業銷售有42.8億, 聯營公司的銷售就有28.7億(去年同期70.3億), 合共盈利貢獻是30.2億(去年是32.4億), 期內九龍塘逸瓏, 西九龍禦金‧國峯, 香港仔深灣9號, 白石角天賦海灣及廈門信和‧上築分別銷出86%, 99%, 91%, 46%及100%. 新開售的溋玥及御悅都已銷出27%及100%, 銷情理想.

二) 物業租賃收入有29.5億, 占總收入24.3%, 業績有25.6億, 同比增加13%. 集團應占樓面面積有1140萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.3%, 7.5%和1%.

除去公平值增加及出售投資項目, 基本溢利有53.12億, 每股有0.8961元, 每股總資產值有19.32元, 每股淨資產值有15.4元.

土儲合共4070萬平方呎, 70%是發展中. 住宅占63%, 商用5.6%. 期內購入大嶼山梅窩, 九肚沙田區及坪洲三塊地皮.

評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 全年租金收入有29.5億, 未來數年中國內地租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 香港就增加30萬平方呎. 信和基本上要建立一個年收入30億左右的租金組合, 令經常性收入更鞏固.

2. 全年物業銷售收入比2011年下降, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2013年將有白石角兩個項目的銷售入帳.集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3. 信和手上擁有多個優秀香港的住宅發展項目, 可惜特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 對銷售進度有影響. 惟現在股價偏低, 仍值得持有.

信和置業(83) 2011-2012中期分析

半年營業額57.6億, 毛利29.2億, 物業公平值增加17.8億, 聯營公司溢利有4.6億,權益持有人稅後溢利有43.19億(跌21%). 每股盈利0.7398元(下降24%), 末期息0.1元(去年是0.0909元, 10送一紅股攤薄).

合併收入共64.17億.

一) 物業銷售有37.4億, 聯營公司的銷售就有2.2億(去年同期61.3億), 合共盈利貢獻是17億(去年是21.5億), 期內九龍塘逸瓏, 西九龍禦金‧國峯, 香港仔深灣9號, 白石角天賦海灣及廈門信和‧上築分別銷出76%, 90%, 72%, 35%及73%. 銷情理想.

二) 物業租賃收入有14.3億, 占總收入22.4%, 業績有12.5億, 同比增加15.6%. 集團應占樓面面積有1170萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.1%, 7.2%和0.7%.

除去公平值增加及出售投資項目, 基本溢利有23.62億, 每股有0.4032元, 每股總資產值有19.33元, 每股淨資產值有14.52元.

土儲合共4110萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入大嶼山梅窩及沙田區各一塊地皮.

評估:
1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 之前預算信和的租金收入有26.5億, 現在半年已達14.3億, 增速比想像快. 未來數年租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 即比現時總面積再上升17%, 經常性收入鞏固.

2. 上半年物業銷售成績比2011年差, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2012年下半年入帳的項目會多一點. 期內香港仔深灣9號及廈門上築都已完工. 集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.

3. 信和手上擁有多個優秀香港的住宅發展項目, 又建立了穩定的收租組合, 未來的盈利有了基本的保障. 未來數年中國內地的專案也開始帶來貢獻. 值得買入和持有.

4. 預期全年租金收入可有30億, 今個財政年度溢利可達100億.

信和置業(83) 2010-2011年度分析

全年營業額近59.4億, 毛利34.3億, 物業公平值增加60億, 聯營公司溢利有36.3億,權益持有人稅後溢利有105.4億(升73%). 每股盈利2.05元(升64%), 末期息0.1元, 全年股息0.45元(升12.5%).

合併收入共137.6億.

一) 全半年物業銷售主要是聯營公司收入70.3億(去年同期2.8億), 來自帝峯．皇殿的銷售; 本公司銷售有22.6億(去年為45.7億), 主要來自今年禦匯及之前禦龍山, 承峰,Goodwood Park,銀湖．天峰,One New York,禦凱, 和萬景峯的銷售. 占總收入67.5%, 業績有32.4億, 比去年的20.7億上升.

二) 物業租賃收入有26.5億, 占總收入19.3%, 業績有22.5億, 同比增加9.3%. 集團應占樓面面積有1174萬平方呎, 同比上升6.7%.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.3%, 6.4%和1.1%.

除去公平值增加及出售投資專案後溢利有46.03億, 每股有0.8281元, 每股總資產值有21.27元, 每股淨資產值有15.88元.

土儲合共4070萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占63%, 商用5%. 期內購入大角咀福全街/杉樹街地段第 11200 號及新界九肚（A地盤）沙田區56A(占40%).

評估:

1. 集團已建立了穩定的收租組合,今年度信和的租金收入有26.5億, 同比增10%. 未來數年租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 即比現時總面積再上升17%, 經常性收入會繼續提高. 期內福州的信和廣場及西九龍的奧海城新翼已完成.

2. 物業銷售, 預期2012年中九龍塘廣播道項目, 三個白石角項目, 成都中海國際及廈門上築都會完成, 也有小項目九龍紅磡必嘉圍落成.

3. 信和在香港擁有多個優秀的住宅發展項目, 又建立了穩定的收租組合, 未來的盈利有了基本的保障. 也見證主席和集團的眼光及執行能力. 每股資產總值21.27元, 淨值15.88元, 現在市場股價11.5元邊,值得買入和持有.

近期股票市場惡化, 可是香港的樓市和租賃市場都沒大影響, 而地產股都紛紛跌至淨值的70%以下, 有些更是打五折. 只可說一句: 滿街便宜貨.

經濟不好時, 分析員一般以淨值或淨值拆讓去估算香港地產股股值; 經濟亢奮時就用資產總值乘以倍數去估值. 所以地產股在一個經濟週期可以上升數倍.