太古地產(1972)2014中期分析

半年營業總額83.4億, 升45%.

其中租金收入有50.5億, 升7.1%, 辦公樓占27.9億, 升6.5%.

零售物業占20.86億, 升8%.住宅租金升6%至1.7億.

中國業務占當中8.9億, 升14%.

物業買賣有27億, 大升3.7倍. 酒店有5.2億, 升21%.

銷售成本降上漲118%, 溢利有53億, 升22%. 租賃業務的毛利率同比一樣84%, 是近年來新高.

行政開支5億, 微跌2%, 財務費用是7.2億, 下降14%. 除稅後股東應占溢利有64.6億, 每股1.1元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是37.75億, 每股有0.65元, 同比升35%. 末期派息0.22元,同比升10%.

1)    香港島辦公樓租務市場需求改善, 中區有溫和增長, 東區則保持穩定. 而零售店舖需求依然良好, 然而, 因為零售市道下跌, 成本考慮開始審慎.

2)    中國業務方面,北京三里屯VILLAGE及頤堤港租務收入增長良好, 辦公室需求強勁, 商場銷售額分別升23%及94%. 廣州方面, 雖然寫字樓供應過剩, 但廣州太古匯寫字樓出租率仍上升至99%, 比預期好; 商場銷售額上升13%. 成都大慈寺項目已預租80%的商場面積, 整個項目2014年竣工. 上海大中里項目於2016年竣工, 之後中國區總可出租面積將有8.7百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程預期於二零一五年底前完成. 預計總樓面面積有5.4百萬平方呎, 當中商住酒店的面積有2.75百萬平方呎, 第二期發展, 預期於2019年竣工, 共1.3百萬平方英呎.

4)    住宅買賣方面, 因為銷售入帳項目增加而令收入大幅上升, 2014年售出項目有蔚然(3單位), 珒然(11單位), Dunbar Place(48單位)及Mount Parker Residence(73單位).而西摩臺瀚然及大嶼山等項目將在2014至2016年落成, 面積超過42萬平方呎. 美國Brickell City Centre的REACH 住宅390單位, 已預售出204個. 中國成都的睿東中心也已完成預售.

5)    年內新發展: 香港黃竹坑道8-10號的一幅工業用地獲批轉為商業用途; 太古坊重建計劃, 第一階段涉及將常盛大廈重建成一座五十一層高的辦公樓；第二階段涉及將康和大廈及和域大廈重建成一座四十六層高的辦公樓。第一座新辦公樓預計於二零一八年可移交; 購入鰂魚涌大昌行商業中心百分之五十的權益並改名栢克大廈; 太古城中心開展1億元的翻新工程; 購入北京三里屯太古里的百分之二十的權益; 與中信房地產及大連港置地發展大連一個由購物商場及公寓組成的綜合發展項目.

6)    之前預期2014溢利有70.5億, 每股1.21元, 維持看法.

太古地產(1972)2013年度分析

全年營業總額129.4億, 跌8%.

其中租金收入有96.8億, 升7.3%, 辦公樓占53.9億, 升7.6%.

零售物業占39.6億, 升7.8%.住宅租金跌1%至3.3億.

中國業務占當中16.2億, 升18%.

物業買賣有22億. 酒店有9.4億, 升20%.

銷售成本降6%, 溢利有94億, 跌8.6%. 租賃業務的毛利率同比一樣82.5%, 同比相若.

行政開支9.7億, 上升11.6%, 財務費用是15.3億, 上升2.8%. 除稅後股東應占溢利有125.3億, 每股1.09元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是63.48億, 每股有1.09元, 同比降9%. 末期派息0.4元, 全年派息0.6元, 同比不變.

1)    香港島辦公樓租務市場需求疲軟, 特別是中環區, 東區則保持不俗表現. 而零售店舖需求依然良好.

2)    中國業務方面,北京三里屯VILLAGE及頤堤港租務收入增長良好. 但是, 廣州寫字樓供應過剩, 廣州太古匯寫字樓出租率不理想, 只有89%左右, 零售租務也開始轉弱. 成都大慈寺項目89%的寫字樓可租出面積已預售, 整個項目2014年竣工. 上海大中里項目於2016年竣工, 之後中國區總可出租面積將有8.7百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程預期於二零一五年底前完成. 預計總樓面面積有5.4百萬平方呎, 當中商住酒店的面積有2.94百萬平方呎, 另有45萬平方呎可發展住宅. 年內購入一幅相連地皮700Brickell Avenue, 拼入第二期發展, 預期於2019年竣工, 共1.3百萬平方英呎.

4)    住宅買賣方面, 2013年可售住宅物業不多, 收入因此減少. 而政府提高印花稅, 豪華住宅市場大受影響, 蔚然及珒然上半年銷售情況不理想, 下半年將全面推銷項目的大部分單位. Mount Parker Residences將在2014年開售, 而西摩臺瀚然及大嶼山等項目將在2014至2016年落成, 面積超過42萬平方呎.

5)    年內新發展: 香港黃竹坑道8-10號的一幅工業用地獲批轉為商業用途; 太古坊重建計劃, 第一階段涉及將常盛大廈重建成一座五十一層高的辦公樓；第二階段涉及將康和大廈及和域大廈重建成一座四十六層高的辦公樓。第一座新辦公樓預計於二零一八年可移交; 東涌東薈城名店倉毗鄰用地將發展為一座多層商業大樓; 投得九龍灣地皮將發展為一座辦公樓; 購入鰂魚涌大昌行商業中心百分之五十的權益; 購入北京三里屯太古里的百分之二十的權益; 與中信房地產及大連港置地發展大連一個由購物商場及公寓組成的綜合發展項目; 美國Brickell項目多收購一幅地皮; 雅加達開設辦公室.

6)    之前調低了2013年基本溢利至60億, 每股1元左右. 結果溢利是63.5億, 1.09元. 2014年物業買賣收入將回升, 預期溢利有70.5億, 每股1.21元.

太古地產(1972)2013中期分析

半年營業總額57.5億, 升17%.

其中租金收入有47.1億, 升7.3%, 辦公樓占26.2億, 升6.5%.

零售物業占19.3億, 升9.6%.

中國業務占當中7.8億, 升20%. 住宅租金跌6%至1.6億.

物業買賣有5.7億. 酒店有4.3億, 升15%.

銷售成本升21.5%, 溢利有43.8億, 升16%. 租賃業務的毛利率同比一樣83.7%.

行政開支5.1億, 上升14%, 財務費用是8.35億, 上升17%. 除稅後股東應占溢利有69.5億, 每股1.19元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是28.12億, 同比增加15%, 每股有0.48元, 升14%. 中期派息0.2元, 下跌9%.

1)    香港辦公樓租務市場有轉弱勢頭, 特別是中環區, 東區則保持強勁表現. 而零售店舖需求依然良好.

2)    中國業務方面, 廣州太古匯和北京三里屯VILLAGE的零售租務收入表現強勁, 未來會持續上升, 但廣州寫字樓供應過剩, 出租率不理想, 只有80%左右. 成都大慈寺項目89%的寫字樓可租出面積已出售, 整個項目2014年竣工. 上海大中裏項目於2016年竣工, 總可出租面積將有8.7百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程預期於二零一五年底前完成.最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工. 預計總樓面面積有5.4百萬平方呎, 當中商住酒店的面積有2.94百萬平方呎.

4)    住宅買賣方面, 政府提高印花稅, 豪華住宅市場大受影響, 蔚然及珒然上半年銷售情況不理想, 下半年將全面推銷項目的大部分單位. 西摩臺及大嶼山項目將在2014至2016年落成, 面積超過42萬平方呎.

5)    之前估計2013年基本溢利有66億, 每股1.13元左右. 住宅銷情不理想以及廣州太古匯寫字樓出租率偏低, 實際表現可能比估計差. 修改基本溢利預期為60億, 每股1元左右.

太古地產(1972)2012年度分析

全年營業總額140.5億, 升47%.

其中租金收入有90億, 升5.4%, 辦公樓占50億, 升10.4%.

零售物業占36.8億, 下跌1%, 除去出售又一城的影響, 零售租金實際升20%.

中國業務占當中13.7億, 升近76%. 住宅租金升7%至3.3億.

物業買賣有41.5億. 酒店有7.8億, 升9%.

銷售成本升61.5%, 溢利有102.8億, 升42%. 租賃業務的毛利率同比一樣82.3%.

行政開支8.7億, 減少15%, 主要是去年公司上市產生費用, 財務費用是14.8億, 下降7.5%. 除稅後股東應占溢利有191億, 每股3.21元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是69.45億, 同比增加59%, 每股有1.19元. 中期派息0.6元.

1)    香港辦公樓租務將保持強勁表現, 零售業務及零售店舖需求依然良好.

2)    中國業務方面, 由於廣州太古匯全年的租務收入和北京三里屯VILLAGE表現改善, 租務收入增75.6%. 當成都大慈寺項目及上海大中裏項目於2014年和2016年竣工, 總可出租面積將再升30%至9.1百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程已於六月展開，預期於二零一五年底前完成.最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工. 預計總樓面面積有5.4百萬平方呎.

4)    住宅買賣方面, 今年香港有蔚然, 珒然, 西灣台及登巴道的項目, 面積超過40萬平方呎. 蔚然已出售88%的單位, 2012年入帳的98個單售出近41億, 估計其他可以有50億收入. 西摩臺及大嶼山項目將在2014至2016年落成, 面積超過42萬平方呎.

5)    之前估計2012年基本溢利有65億, 每股1元左右. 實際表現更好. 2013年港島東的常盛大廈開始重建, 而廣州太古匯在辦公室供應量大增的情況下, 租務不容樂觀, 因此, 對租金收入有一定影響. 加上香港政府出招打擊樓市, 預計2013年基本盈利倒退5%, 只有66億, 每股盈利1.13元. 

太古地產(1972)2012中期分析

半年營業總額有49.07億, 升5%.

其中租金收入有43.9億, 升5%, 辦公樓占24.6億, 升10.9%.

零售物業占17.6億, 下跌2.5%, 除去出售又一城的影響, 零售租金實際升3.8%.

中國業務占當中6.5億, 升近1.85倍. 住宅租金升11%至1.69億.

物業買賣有1億, 酒店有3.7億, 升9%.

銷售成本升4.1%, 溢利有37.7億, 升5.5%. 租賃業務的毛利率同比微升0.4%至83.6%.

行政開支4.5億, 增11%, 主要是公司上市產生費用, 財務費用是6.6億, 下降13%, 主要是出售又一城後平均負債水平降低. 除稅後股東應占溢利有99億, 每股1.69元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是24.4億, 同比增加7%, 每股有0.42元. 中期派息0.22元.

1)    香港辦公樓租務將保持強勁表現, 零售業務及零售店舖需求依然良好

2)    中國業務方面, 北京三里屯VILLAGE, 頤堤港和廣州太古匯, 將繼續為租金收入提供增長力量. 當成都大慈寺項目及上海大中裏項目於2014年和2016年竣工, 總可出租面積將再升30%至9.1百萬平方英呎.

3)    美國邁阿密方面, Brickell項目第一期的建造工程已於六月展開，預期於二零一五年底前完成.最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工.

4)    住宅買賣方面, 今明兩年香港有蔚然, 珒然, 西灣台, 西摩道及亞皆老街的項目, 面積超過40萬平方呎, 估計可以有80億收入, 而司徒道的OPUS已售出一個單位,作價4.7億, 為亞洲分層豪宅呎價新高紀錄.

5)    估計今年調整後的基本溢利可能有65億, 每股1元左右. 而2013年常盛大廈將重建, 對租金收入有一定影響.

太古地產(1972)2011年度分析

全年營業總額有95.8億, 升8%.

其中租金收入有86.5億, 升8.8%, 辦公樓占45.4億, 升7.5%.

零售物業占37.1億, 上升10.5%, 中國業務占當中7.5億, 升近1.2倍.

住宅租金升4.7%至3.1億.

物業買賣有2.1億, 酒店有7.2億, 升38%.

銷售成本升3.2%, 溢利有72.5億, 升9.6%. 行政開支10.3億, 增13%, 主要是公司上市產生費用, 財務費用是14.8億, 增19.4%, 主要是三裏屯VILLAGE 非控制權益擁有者所持有認沽期權的公平值升幅, 以及中國內地較高的財務費用. 除稅後股東應占溢利有251億, 每股4.4元.

除去各項非經常性收益及物業重估值的影響, 調整後的基本溢利是43.7億, 同比增加14%, 每股有0.767元.

1) 香港租務將保持強勁表現; 而中國業務方面, 北京三裏屯VILLAGE, 頤堤港和廣州太古匯, 將為租金收入注入新動力. 當成都大慈寺項目及上海大中裏項目於2014年和2016年竣工, 總可出租面積將升至9.1百萬平方英呎.

2) 美國邁阿密方面, 太古地產於2008年及2011年收購了四塊相連地皮合共面積達39.4萬平方呎, 將發展Brickell CitiCentre, 專案包括52萬平方呎的店鋪和餐廳、三幢辦公樓、兩幢住宅大廈及一家提供243間客房的酒店連同93個酒店式住宅單位, Brickell是邁阿密市金融區中心地帶. 預計於第一期工程即2015年完成，最後一幢辦公樓預計將於2018年竣工.

3) 成立了新加坡辦公室, 公司將尋找新加坡和東南亞的新機會.

4) 住宅買賣方面, 未來兩年香港有蔚然, 珒然, 西灣台, 西摩道及亞皆老街的項目, 面積超過40萬平方呎, 估計可以有80億收入; 酒店方面, 香港的一眾酒店2012年仍會持續受惠旅遊業興旺, 北京的東隅將在2012年底投入營運

5) 太古地產(1972)最終成功回歸股市. 太古地產是優秀的物業投資管理的公司, 是買了可以安心睡覺的股票.