冠君產業信託(2778)2008末期分析

冠君產業信託(2778)2008全年租金及相關管理收入總額為16.14億元, 比去年增92%, 因年中購入旺角朗豪坊權益. 物業收益淨額為13.34億, 收益毛利保在80%以上. 期內因物業公平值下跌38.77億, 令全年虧損31.48億, 再計入單位持有人分派後虧損是42.04億.

全年分派共14.08億, 其中可供分派收入總額為10.37億, 分派率為99%. 每單位末期分派0.141元, 全年共0.3198元, 比2007年微減6%.

總借貸/總資產比率為36%, 升10%; 總負債/總資產比率為42.4%, 升8%. 每單位淨值5.37元.

兩個物業租金(花旗銀行廣場寫字樓和朗豪坊)過去半年都上升, 惟因全球金融海嘯, 未來一年寫字樓租金會有下跌壓力, 而商場租金亦會隨消費轉弱而下調. 另外, REIT基金有規定總借貸/總資產比率上限是45%, 即如果物業公平值再下跌20%左右, 冠君產業信託便會觸及到, 有一定集資風險.