Sunday, February 27, 2011

冠君產業信託(2778)2010末期分析



冠君2010年物業收入有18.8, 比跌8%.

, 花旗銀行廣場. 總收入有11.3(同比是13.1), 下跌14%, 主要是出租率下跌(2010年初的87.6%,跌至81.5%), 及平均租金下跌(2009年平均約有90/, 今年平均約有86/, 12月跌至84.67/). 12月底市值租金回升至100/, 2009年底最低見75/.

2月起租新租約佔10%面積, 但一個約佔4%面積的租戶將在第2季不續租, 2011上半年的出租率不會大幅回升. 惟租金收入下半年可望大幅改善.

, 朗豪坊寫字樓. 總收入有2.68, 與去年一樣. 平均租金有27/,出租率高企在98.5%, 市值租金約在25-33, 情況穩定. 37%的租約將在2011年到期.

, 朗豪坊商場. 收入有4.79(同比4.51), 6.2%, 平均租金由年初的88.61/,升至年終97.48/(去年同期是87.5/). 朗豪坊商場已成中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額按年上升18%. 2011年內15%的租約到期.

經營開支有3.67, 同比升13%, 主因是租約到期比較多, 租賃服務費支出上升. 收益淨額有15, 12%. 融資成本7.56, 同比持平. 分派前溢利54.87, 每單位盈利0.9. 可分派收入10.84, 每單位分派0.1088, 全年分派0.2164(分派率94.8%), 17%, 基金單金有48.9, 6%. 資產負債比率改善至28.4%.

評估: 之前預計全年可分派收入有11, 全年單位分派有0.2, 基本符合. 建議不宜於當時3.8元買入, 建議保守, 可惜市場對房地產基金改觀, 積極買入, 股價拾級而上. 預計2011年可分派收入會上升10%, 全年單位分派微跌為0.21, 6%回報計算, 4.2元可以買入.

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