Sunday, August 18, 2013

冠君產業信託(2778)2013中期分析

冠君2013半年物業收入有10.6, 同比上升4.7%.
, 花旗銀行廣場. 收入有6(同比相約), 淨收入有5, 微跌0.3%.同比平均出租率由年初89.1%下跌至88.4%, 雖然收入總額則因樓宇管理費收益增加10%而輕微增加, 但樓宇管理開支的增幅抵消了.現收呎租85.26, 2012年底為85.12. 2013年到期之租約占12.3%樓面面積, 只有1.4%未承諾續約, 另有18.7%會檢討租金. 另外, 7月以債務融資支付是次21.6, 完成收購花旗銀行廣場餘下四層寫字, 面積合共54,896, 年底投入租務市場.

, 朗豪坊寫字樓. 收入有1.38, 比去年上升7.4%. 淨收入1.1, 6.2%,租賃佣金支出減少, 令淨收入上升. 6月底平均現收呎租有30.42,年初為28.36, 出租率微跌上升至98.8%(2012年底為99.2%). 2013年仍有55%樓面面積到期租約, 只有5.5%未完成續約.

, 朗豪坊商場. 收入有3.2(同比2.85), 12%, 淨收入2.5, 10.3%. 主要反映續租租金於2012年下半年上升的滯後效應.平均現收呎租是118.71. 2012底平均的114.89元高14%, 出租率維持99.9%, 分成租金22.54/, 同比是20.64. 2013年有33.2%樓面面積租約到期, 只剩下3%未完成續約.

經營開支有2, 10.8%, 主因是工資上漲加上為提昇顧客服務增加人手明顯推高樓宇管理開支. 收益淨額有8.59, 3.4%. 融資成本1.9, 同比下跌18%. 分派前溢利16, 每單位盈利0.21. 可分派收入6.34,同比微跌1.2%, 每單位分派0.1001, 同比跌14%,基金單位有57, 同比升14.4%, 主要是向可換股債券持有人發行6.8億單位基金. 資產負債比率改善至21.1%, 2012年底20.4%上揚.


評估: 之前估2013年朗豪坊商場收入會上升10%, 半年結果比較好, 上升12%.而花旗銀行廣場收入下跌就比較失望. 之前估計可分派收入只有總收入的60%, 半年結果為59.8%. 因為2013年有大量面積的租約到期, 租賃佣金支出將大幅增加, 維持全年每單位分派0.209元的預期.



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