冠君2010年物業收入有18.8億, 同比跌8%.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有11.3億(同比是13.1億), 下跌14%, 主要是出租率下跌(由2010年初的87.6%,跌至81.5%), 及平均租金下跌(2009年平均約有90元/呎, 今年平均約有86元/呎, 12月跌至84.67元/呎). 12月底市值租金回升至100元/呎, 2009年底最低見75元/呎.
至2月起租新租約佔10%面積, 但一個約佔4%面積的租戶將在第2季不續租, 故2011上半年的出租率不會大幅回升. 惟租金收入下半年可望大幅改善.
二, 朗豪坊寫字樓. 總收入有2.68億, 與去年一樣. 平均租金有27元/呎,出租率高企在98.5%, 市值租金約在25-33元, 情況穩定. 37%的租約將在2011年到期.
三, 朗豪坊商場. 收入有4.79億(同比4.51億), 升6.2%, 平均租金由年初的88.61元/呎,升至年終97.48兀/呎(去年同期是87.5元/呎). 朗豪坊商場已成中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額按年上升18%. 2011年內15%的租約到期.
經營開支有3.67億, 同比升13%, 主因是租約到期比較多, 租賃服務費支出上升. 收益淨額有15億, 跌12%. 融資成本7.56億, 同比持平. 分派前溢利54.87億, 每單位盈利0.9元. 可分派收入10.84億, 每單位分派0.1088元, 全年分派0.2164元(分派率94.8%), 跌17%, 基金單金有48.9億, 升6%. 資產負債比率改善至28.4%.
評估: 之前預計全年可分派收入有11億, 全年單位分派有0.2元, 基本符合. 建議不宜於當時3.8元買入, 建議保守, 可惜市場對房地產基金改觀, 積極買入, 股價拾級而上. 預計2011年可分派收入會上升10%, 全年單位分派微跌為0.21元, 按6%回報計算, 4.2元可以買入.
銷售成本13.6億, 增97%, 故毛利率由去年同期29%下跌至18%, 主要是鉛價大升(每噸鉛13167元,同比升25%, 而鉛佔製造成本70%), 但公司採取擴張銷售策略, 不提升銷售價. 分銷成本1.2億, 升40%, 研發成本3.9千萬, 增51%, 行政開支5.6千萬, 稅後溢利1.03億, 每股盈利0.094元, 同比跌25%.
電動自行車電池分析: 一級及二級市場銷售量分別有736萬隻及1044萬隻, 升1.8和1.3倍; 一級及二級市場電池均價為84元及91元, 同比分別下跌2.3%及上升8.3%. 綜合均價升4.2%.
預計: 1. 鉛價繼續高企, 2010年下半年18800元/噸, 比上半年更高, 盈利不樂觀, 估算每股只有0.18元盈利, 出現大幅倒退; 2. 2012年會開始電池回收利用廠房之生產, 希望可以穩定成本; 3. 自行車下鄉政策有助未來兩年的銷售, 而且公司先主動佔據一級市場, 有利往後二級市場銷售; 4. 電動車和其他儲電池業務還是方興未艾.
金融海嘯後秩序大亂, 各國拼命印鈔, 多種主要貨幣大幅波動, 美國對各種削弱美元地位的主意都消滅掉, 如製造歐債危機, 大傷歐元之氣.
20國峰會後, 情勢明朗, 全球各國怕了美國的淫威, 先捱"義氣"乖乖買入美債, 美國可以瘋狂印鈔票直到"回復健康". 因此很多專家都認為美國2011年會有明顯復甦跡象.
個人認為美元不會再跌, 美股亦會表現強勁. 年中商品(石油黃金)會開始穩步上升.
中國方面, 繼續要買入美債, 同時又會苦練"金鐘罩", 防熱錢流入防通漲升溫, 明年的內房內銀都難以大升.
今年出現的美日韓在中國東海黃海演習, 只是個開始, 當然, 中國與美國大打出手是不可能, 但與日本在海域上難免一戰(2-5年內), 而北韓這位"難兄難弟"亦可能跟南韓再演出一些擦槍走火的戲碼. 另一方面, 中國的高速鐵路將經緬甸直入泰國, 馬來西亞至新加坡, 是安定中國南方資源運輸及擴充東南亞影響的大計.
政治是很玄的, 當前中國是韜光養晦, 軍事上與美國差距太遠, 未來會加強空軍海軍的建設及發展.
而香港2010年最令我可笑的就是反高鐵和變相公投, 香港依然停在十字路口(見5月"死局"一文 http://smallmountainsinsight.blogspot.com/2010/05/blog-post_14.html ).
2010年結束, 恆生指數收23035點, 全年升5.3%.
組合全年股息有49.6k, 新增加儲蓄119k, 6月底位借入貸款80k買入中國soho(410)等股票. 最後組合值1934k, 升8.1%, 未如理想. 10月時組合曾有17%的回報, 可惜未有沽出部分股票套利. 由2006年開始年複式回報15.1%, 比去年下跌, 來年要努力.
黃金依然佔組合約4%, 重倉股有:
中金再生(773), 9.3%,因去年上市初後出現董事不和, 令人懷疑會計帳項, 股價大幅下瀉. 其間不斷增持, 現虧損18%.2010年業績將有答案.
中國製藥(1093), 7.2%, 今年醫藥股亂飛, 可惜押注的中國製藥卻半生不死, 全年沒起跌. 長遠看好, 因為母公司有大量優質資產可注入, 財務營運十分穩健.
信和置業(83), 6%, 政府出招打樓市, 難望大升. 中國SOHO(410), 6%, 中國商業地產翹楚, 而且開始轉賣為租, 繼續看好. 中國南車(1766), 5.3%, $5買入, $7沽出一半, 現價$10, 市場對高速鐵路太亢奮.
2010年是stock pick的一年, 自己選的重倉未見突出, 故只有微微高於恆生指數的回報. 減出2.5k捐款, 2011年開始值為1931k.
