冠君產業信託(2778)2011年度分析

冠君2011年全年物業收入有19.4億, 同比上升3.2%.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有11.5億(同比是11.3億), 上升2%, 主要是下半年出租率上升90.4%, 但平均租金下跌(去年平均約有88元/呎, 今年平均約有84.77元/呎). 市值租金年底為100元/呎, 與年初相若.

二, 朗豪坊寫字樓. 收入有2.54億, 比去年下跌4.9%. 平均租金有27.02元/呎,去年同期為26.94元, 出租率繼續上升至96.8%, 市值租金約在32-38元, 續步上升. 惟收入減少是因為一項命名權協議到期, 減少收入1.41千萬.

三, 朗豪坊商場. 收入有5.32億(同比4.79億), 升11%, 平均租金由去年下半年的94.41元/呎,升至今年98.94元/呎.現收呎租100.7元(2010年底是97.48元). 朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升24%, 達889港元.

經營開支有3.78億, 同比升2.9%, 主因是花旗銀行廣場有較大量的新租約導致租賃傭金及其它相關費用上升. 收益淨額有15.6億, 升3.6%. 融資成本5.75億, 下跌23%. 分派前溢利66.77億, 每單位盈利0.88元. 可分派收入11.7億,每單位分派0.1196元, 全年共分派0.2241元, 同比升3.6%,基金單金有49.5億, 同比升1.2%. 資產負債比率改善至25%, 上市後最低.

評估: 全年單位分派比預計高一點. 2012年的物業收入應該可以微升3-4%(花旗銀行廣場收入可能持平, 不過朗豪坊商場收入會繼續上升). 2013年5月前會有債務要融資. 現在3.4元左右,分紅率為6%以上. 如果股市真的回暖, 股價會繼續攀升.

買入中國石油化工(386)

買入中國石油化工(386)8000股, $8.72.

沽出中國自動化(569)及減持西部水泥(2233)

沽出中國自動化(569)20k股, 2.53元
及減持西部水泥(2233)10k股, 1.73元

2012/01股票倉回顧

2012年1月結束, 組合總升值8.47%.

緊隨溫總理強調要發揮股票市場對企業投資的功用, 低殘的A股可能有見底的跡象.

而港股, 亦在內銀及地產股大反彈下, 大升兩千多點.

而三隻石油企穩在高位, 更是令人憧憬世界經濟前景並非如想像差, 至少, 不像特首在歐洲會議上的"驚慌".

金價我看錯了, 月底前重上1700美元以上, 之前放出5兩黃金.

2012年上半年可能都是上上落落, 因為投資的信心仍未回復.

增持太古地產(1972)及西部水泥(2233)

增持太古地產(1972)2000股, $18. 增持西部水泥(2233)10k股, $1.31.

賣出黃金

賣出九九實金五兩一條, $15200/兩. 手上黃金只剩下2個5錢金幣.

黃金佔組合百分比由5.2%降至0.8%.

增持中金再生(773)

增持中國金屬再生資源(773)1800股, $8.95

增持中國自動化(569)

增持中國自動化(569)10k股, $2.11

11回顧, 12前瞻

2011年是多事之年.

去年底預料美元不再下跌, 美股表現強勢, 可以算是準確. 可是未見美國經濟有明顯復甦.

反之, 歐洲債務危機急遽惡化, 歐元命運依然在濃霧中.

歐洲人口老化, 一些歐洲國家長期"好吃懶做", 令歐元系統患病了! 歐洲將要出現實質的改革(如財政政策, 移民政策) .

美軍將撤出阿富汗, 而阿拉伯多國出現政權倒台, 穩如泰山的卡達菲亦被斃命.

另外, 美國對東南亞各擺出積極的外交姿態, 拉攏利誘, 明顯要削減中國對地區勢力擴張.

日本出現了海嘯及所謂"核災難", 惟實質對日本的影響比想像的小.

至於中國, 繼續緊縮銀根, 打擊房地產, 而且中央對經濟增長數字的"要求"下降了, 未來政策是偏向均衡分配資源, 穩定社會情緒(今年出現多次地方騷動). 所以國內的房地產股票仍是不沾為上.

溫州動車事故, 就會令鐵路大計劃的進展慢一些, 但國防軍事, 飛行航海科技仍會是中央大力支持的項目.

香港, 樓價在政府"少麵粉"的政策下, 繼續"企穩". 但國內的打擊樓市手腕不會鬆.

香港又豈可獨善其身.

石油曾見低位77元, 現時又升近100美元, 而黃金則見了1900美元一盎司後, 就大幅回落至現時1500左右. 個人認為黃金絕對是有見頂跡象, 反而石油則可在2012年繼續上升.

而股票依然十分便宜, 現時絕對是長線買入優質中國股票的大好時機!

2011/12股票倉回顧

2011年結束, 恆生指數收18434點, 全年下跌20%.

組合全年股息有57.5k, 現金投入200k, 最後組合值1744k, 下跌20.14%, 成績差強人意. 年初時恆指曾高見24000點以上, 8月底時組合仍未見虧蝕, 可惜9月開始歐債危機加劇, 令各地股市急跌, 當中更以中國及香港為甚, 恆指最低跌至16000邊緣. 2006年開始年的複式回報更被拉低到8.3%, 2011年是教訓的一年.

7隻重倉股有:

中金再生(773), 11.6%, 全年接近沒起跌, 如此市況下算是穩定. 對公司未來幾年高速增長仍有信心.
信和置業(83), 7%, 全年下跌15%左右. 中央不會放鬆房地產調控, 香港仍不可獨善其身, 惟公司的收租業務穩定及將有大量銷售入帳, 所以仍會持有.

中國海洋石油(883), 6.2%, 全年跌25%. 紐約期油年初高見115美元, 9月大幅回落至77美元, 然後又再上攀100美元. 將長期持有.
建設銀行(939), 5.1%, 全年下跌20%. 長期持有.

天能動力(819), 4.8%, 全年接近沒起跌; 中航科工(2357), 4.5%, 全年跌10%; SOHO中國(410), 4.4%, 全年跌10%左右.

另外,現持有5.9%現金及5%黃金.

之前的一隻重倉7%中國製藥(1093)因產品(維C, 抗生素)量價齊跌, 大幅下挫60%.

去年說2010年是stock pick的一年. 而2011年, 除非做沽空, 否則無論pick 不 pick, 股票基本上都是令你虧損的.

2012年開始值為1744k.