SOHO中國(410)2012年度分析

2012年完成合同銷售94.7億. 銷售均價每平米50531元, 比去年跌14%. 至2013年2月25日, 合同銷售為11億.

營業額有153億, 當中出售收入有152億(大升1.7倍) ,  租金收入有1.48億(升62%),毛利9億, 毛利率58.8%(去年為48%). 結算建築面積均售價66639元/平米, 同比增加18%.

稅後溢利10.6億, 升1.7倍, 每股賺2.051元(攤薄1.897), 末期派息0.13元, 全年派0.25元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.18元, 升1.28倍,利潤率6.8%.

在中期業績之時, 公司改變策略,告別散售, 改為自持物業. 自持物業計劃包括北京的長城腳下的公社, 前門, 銀河SOHO及朝陽門SOHO, 銀峰SOHO塔3, 光華路SOHO II, 上海的外灘SOHO, 外灘8-1地塊,SOHO復興,淩空SOHO, 虹口SOHO,SOHO世紀廣場,海倫廣場, 天山廣場. 目標是2015年建立起年租金收入40億的組合.

然而, SOHO世紀廣場及前門項目至2012年底出租率仍只有60%左右, 比較令人失望. SOHO要快速建立起物管能力, 的確令人疑慮. 另外, 外灘的兩塊地仍跟復星集團有官司. 公司預算100億作2013年的土儲收購.

每股淨值6.14元, 負債/資產比率是0.606, 是上市後最高, 現金及等價物220億. 我估計2013年入帳銷售額有140億, 全年派息維持在0.25元.

信和置業(83) 2012-2013中期分析

半年營業額53.3億, 毛利22.7億, 物業公平值增加29億, 聯營公司溢利有34.6億, 大增5.8倍,權益持有人稅後溢利有82.4億(升78%). 每股盈利1.372元(升73%), 中期息0.12元(去年是0.1元).合併收入共129.18億.

一) 物業銷售有31.2億, 聯營公司的銷售就有71億(去年同期2.2億), 合共盈利貢獻是38.7億(去年是17億), 期內旺角奧柏*御峯, 西九龍御金‧國峯,白石角天賦海灣及溋玥分別售出99%, 99%, 52%及78%. 廈門信和‧上築及漳州信和．御龍天分別銷出100%及88%. 銷情十分理想.

二) 物業租賃收入有15.6億, 占總收入12%, 業績有13.5億, 同比增加9%. 集團應占樓面面積有1150萬平方呎.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占1.8%, 4.6%和0.5%.

扣除投資物業公平值變化及遞延稅項影響, 基礎盈利44.9億, 每股0.759元(同比0.428元), 每股總資產值有20.98元, 每股淨資產值有17.37元, 較2012年6月底升12%.

土儲合共4050萬平方呎, 70%是發展中. 住宅占64%, 商用24%. 期內購入將軍澳, 西貢, 元朗及坪洲四塊地皮.


評估:

1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 預計全年租金收入將超過30億, 未來數年中國內地租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 香港就增加30萬平方呎. 信和基本經常性收入更鞏固.


2.物業銷售收入同比大幅上升, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2013年將有白石角兩個項目及漳州的項目的銷售入帳. 灣仔利東街的項目將提前在2014年完成, 有利於銷售收入.

集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.


3.信和的淨債項與股東權益比率由2009年中的20%, 下降至1.5%, 負債比率亦由2009年中的30%降至17%. 每股淨值有17.37元. 財務非常健康, 相信公司會等候機會吸納土地儲備.


4.特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 有發展商已開始減價銷售, 加快進度. 惟現在股價偏低, 仍值得持有.

2013/02股票倉回顧

2月結束, 恆指回調, 只比去年底上升0.99%. 
組合回報是4.84%, 繼續保持95%以上的滿倉.

美股依然在14000點的高位運行. 國內A股雖回順, 但在2300點有所支持.
個人依然看好股市, 今年高位未見.

香港政府對樓市再下"辣"招, 加重印花稅, 再取消勾地表政策. 
取消勾地雖然是姿態多於實際, 但是給予市場一個信號 - 政府不想見樓價大升.
即是樓價繼續上升, 政府將有更多"招"推出.
個人認為現時招數只能令二手交投萎縮, 而價格實難大跌, 發展商可能會趕快推售一手樓及樓花.

另外, 組合中最重倉的中國金資源再生(773), 被沽空機構發報告質疑公司多項運尚數據, 公司停牌.
公司應已提交了21頁的澄清聲明, 可是交易所要求更多詳細數字, 主席笑言同做一下小型IPO沒分別.
以交易所官老爺的辦事速度, 相信仍要停牌一段時間.

增持天能動力(819)

增持天能動力(819), 2000股, $5.56

冠君產業信託(2778)2012年度分析

冠君2012全年物業收入有20.6億, 同比上升6%.

一, 花旗銀行廣場. 收入有12億(同比是11.5億), 上升4.5%, 淨收入有10億, 升5.8%. 主要是同比平均出租率由87.6%上升至89%, 令收入上升; 而新租約少, 租賃佣金支出減少, 令淨收入上升. 全年平均現收呎租在85-86元, 年底為85.12元, 跟去年差不多. 2013年到期之租約占12.3%樓面面積, 已有5.7%承諾續約, 另有20.1%會檢討租金.

二, 朗豪坊寫字樓. 收入有2.64億, 比去年上升3.8%. 淨收入2.16億, 升5.2%,租賃佣金支出減少, 令淨收入上升. 年底平均現收呎租有28.36元,年初為27.43元, 出租率繼續上升至99.2%(去年為96.8%). 2013年有50.7%樓面面積到期租約, 另有9.9%檢討租金.

三, 朗豪坊商場. 收入有5.89億(同比5.32億), 升10.8%, 淨收入4.5億, 升9.2%.主要是租賃佣金支出增加, 令淨收入上升幅度比收入差.年底平均現收呎租是114.89元. 比去年底平均的100.77元高14%, 分成租金由去年6.4千萬上升至9.5千萬, 每月每平方呎24.82元, 即市值租金為139.7. 出租率維持99.9%. 全年人流1.047億人次, 每平方呎銷售955元, 去年為$859, 上升11.2%. 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升16.4%. 2013年有33.2%樓面面積租約到期.

經營開支有3.93億, 升4%, 主因是物業管理費用, 宣傳及地租差餉上升. 收益淨額有16.7億, 升6.6%. 融資成本4.05億, 同比下跌30%. 分派前溢利13.76億, 每單位盈利0.25元. 可分派收入6.42億,同比升12.8%, 每單位分派0.1074元, 全年分派為0.2235, 同比微跌0.3%,基金單位有56.7億, 同比升14.4%, 主要是向可換股債券持有人發行6.8億單位基金. 資產負債比率改善至20.4%, 上市後最低.

評估: 全年收入及分派比預計高一點. 預算2013年朗豪坊商場收入會上升10%, 花旗銀行廣場及朗豪坊辦公室租金收入就持平, 但有2013年有大量面積的租約到期, 租賃佣金支出將大幅增加, 估計可分派收入只有總收入60%, 按94%分派即每單位0.209元. 以股價4元算, 分紅只有5%.

增持民生銀行(1988)

增持民生銀行(1988), 4000股$10.3

增持中國人壽(2628)及深圳控股(604)

增持中國人壽(2628), 2000股$24.2
增持深圳控股(604), 10K股$3.26

買入中芯國際(981)

買入中芯國際(981), $0.45, 45K股

2013/01股票倉回顧

1月結束, 恆指上升4.7%.
由去年9月近18000開始, 已一口氣升至最近高位24000點. 一些太低殘的股份亦以倍數上升.
相信股市要橫行或急速下降喘一喘氣. 美股也創出5年來的高位.
業界普遍預期國內A股今年將回復上升, 亦會帶動香港股市.

組合回報7.44%.

香港樓價在缺乏供應下, 繼續乾升, 可是香港人的工資不是普遍大幅上升, 加上3-4年後每年將有3-4萬個新單位供應, 若期間利率也回升, 支撐樓價的力量將消失.

雖然中央致力壓抑國內樓價, 但多個主要城市在12月回穩開始上升, 然而跟香港不一樣, 國內普遍工資收入將繼續快速上漲, 壯大了一大群中產階層, 房屋需求旺盛.
簡而言之, 國內是實火, 香港是虛火.

有關Glaucus對於中金再生的質疑

2013年1月25日, 中金再生(773)主席秦志威向國企中國節能環保集團轉讓3.41億股持股，佔股本29%，總購買價34.08億元. 中國節能環保集團是國務院直接擁有的企業.

2013年1月28日早上, 沽空機構Glaucus Research發表報告狙擊，對其多項運營數據表示質疑, 涉嫌偽造賬目，設目標價為零.

中金再生即時申請停牌, 公司現正安排公告澄清.

本人一般只分析公司的業績, 絕少評論新聞. 然而, 中金再生此個案, 收到一些電郵諮詢, 也作個簡單的回答.

看畢Glaucus 的報告, 當中有6大質疑.

1)     按中國環保局網上的數據, 中金再生及其子公司每年可進口的廢金屬量, 與公司年銷售量差之千里. 其實, 中金再生跟其他競爭者不一樣, 其業務比較偏向廢金屬貿易, 加工部分比較少. 從招股書可見, 中金再生有一澳門子公司中環澳門, 負責”向外國供應商採購廢金屬供中國業務使用或售予其他客戶”, “倘中環澳門所採購的廢金屬在體積、純度及其他要求方面符合客戶的需要，中環澳門亦會直接向外界客戶銷售廢金屬”, 這說明進口公司已是客戶, 而非中金再生進口廢金屬. 其二, Glaucus 以30%的生產率推算中金再生需要進口的廢金屬量, 也是令人笑掉牙的推論, 例如中國進口的廢銅平均品位都非常高, 如1號銅及2號銅, 品位都在百分之八九十以上, 而且中金再生只進行簡單分類, 絕少用手工拆解.

2)     廢鋼銷售高度集中在某客戶廣州鋼鐵企業集團. 當中Glaucus的銷售數字不知從是根據什麼來源.

3)     比較同業(齊合天地), 中金再生增長高, 員工人數低. 中金再生偏向廢金屬貿易, 收回來的廢金屬一般品位都比較高, 因為其供應商已做了許多拆解的工作. 所以中金再生的毛利一直比同業齊合天地低.

4)     之前CFO離職. 舊聞一則.

5)     主席套現股份, 一就是中節能環保上當, 一就是貪污賄賂. 有色眼鏡之言.

6)     欠銀行貸款57億. 中金再生是做貿易的, 一定需要銀行貸款, 而且公司有43億的現金及定期存款, 另加上130億的應收帳(大部分是大國企), Glaucus就隻字不提.

一個靠垃圾報告, 靠可恥手段進行沽空的機構, 因為遠在他方, 很難以法律手段制裁. 唯一對應的方法是股份停牌延長一點, 令其支付利息. 也相信, 股份復牌時, 行家們會齊心買進, 挾死沽空者.