冠君2012全年物業收入有20.6億, 同比上升6%.
一, 花旗銀行廣場. 收入有12億(同比是11.5億), 上升4.5%, 淨收入有10億, 升5.8%. 主要是同比平均出租率由87.6%上升至89%, 令收入上升; 而新租約少, 租賃佣金支出減少, 令淨收入上升. 全年平均現收呎租在85-86元, 年底為85.12元, 跟去年差不多. 2013年到期之租約占12.3%樓面面積, 已有5.7%承諾續約, 另有20.1%會檢討租金.
二, 朗豪坊寫字樓. 收入有2.64億, 比去年上升3.8%. 淨收入2.16億, 升5.2%,租賃佣金支出減少, 令淨收入上升. 年底平均現收呎租有28.36元,年初為27.43元, 出租率繼續上升至99.2%(去年為96.8%). 2013年有50.7%樓面面積到期租約, 另有9.9%檢討租金.
三, 朗豪坊商場. 收入有5.89億(同比5.32億), 升10.8%, 淨收入4.5億, 升9.2%.主要是租賃佣金支出增加, 令淨收入上升幅度比收入差.年底平均現收呎租是114.89元. 比去年底平均的100.77元高14%, 分成租金由去年6.4千萬上升至9.5千萬, 每月每平方呎24.82元, 即市值租金為139.7. 出租率維持99.9%. 全年人流1.047億人次, 每平方呎銷售955元,
去年為$859, 上升11.2%. 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升16.4%.
2013年有33.2%樓面面積租約到期.
經營開支有3.93億, 升4%, 主因是物業管理費用, 宣傳及地租差餉上升. 收益淨額有16.7億, 升6.6%. 融資成本4.05億, 同比下跌30%. 分派前溢利13.76億, 每單位盈利0.25元. 可分派收入6.42億,同比升12.8%, 每單位分派0.1074元, 全年分派為0.2235, 同比微跌0.3%,基金單位有56.7億, 同比升14.4%, 主要是向可換股債券持有人發行6.8億單位基金. 資產負債比率改善至20.4%, 上市後最低.
評估: 全年收入及分派比預計高一點. 預算2013年朗豪坊商場收入會上升10%, 花旗銀行廣場及朗豪坊辦公室租金收入就持平, 但有2013年有大量面積的租約到期, 租賃佣金支出將大幅增加, 估計可分派收入只有總收入60%, 按94%分派即每單位0.209元. 以股價4元算, 分紅只有5%.
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