SOHO中國(410)2010年度分析

SOHO中國2010年全年完成合同銷售238.1億, 升76%, 銷售均價每平米59824元, 升24.6%.

營業額有182.15億, 當中出售收入有181.06億(大升1.47倍) , 租金收入有1.1億(升54%),毛利92.57億, 毛利率50.8%(去年為52%). 結算建築面積均售價44524元/平米, 同比增長9%.

稅後溢利36.36億, 每股賺0.701元(攤薄0.673), 派息0.14元, 全年共0.26元(去年0.2元). 扣除物業重估的每股盈利有0.64元, 升1.76倍, 利潤率19.8%(去年16.9%).

SOHO中國主要集中投資北京及上海. 未來發展方向轉賣為租, 目標是2014年租金達15-20億元. 前門, 光華路SOHO, 外灘SOHO, 復興路SOHO會成收租項目. 望京SOHO及丹棱SOHO會在今年開始銷售, 虹橋SOHO則2012年開始. 前門項目今年內竣工.

每股淨值3.85元, 負債/資產比率是0.583, 現金及等價物177億,財務穩健.

估值: 目前在建項目分別在2011至2013年銷售, 雖然商業地產需求量繼續上升, 但銷售面積比2010年少, 如沒有新收購項目, 業績要大幅增長比較難. 2011年每股盈利估計維持在0.65至0.7元. 現價一點都不貴, 5元以下可以放心買入.

轉賣為租, 作者非常認同, 這是公司持續發展的根基. 而企業要建立租賃, 管理, 市場營銷等等的功能, 比只銷售物業的操作複雜, 成本開支會增加, 個人對老潘兩夫妻有信心. SOHO中國集中在北京及上海也是明智之舉, 老潘還保證2011年派息不減!