冠君2011年上半年物業收入有9.5億, 同比減少0.9%.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有5.7億(同比是5.9億), 下跌4%, 主要是平均出租率下跌, 及平均租金下跌(去年平均約有88元/呎, 今年平均約有84.86元/呎). 市值租金繼續上升至120元/呎, 2009年底最低見75元/呎.
期內新租約占14.3%面積, 但一個約占7.2%面積的租戶將不獲續租, 下半年將有5%面積租約到期. 相信下半年租金可有微升.
二, 朗豪坊寫字樓. 收入有1.26億, 比去年下跌6%. 平均租金有26.67元/呎,去年同期為26.94元, 出租率繼續上升至99.6%, 市值租金約在32-38元, 續步上升. 惟收入減少是因為一項命名權協議到期, 減少收入7百萬.
三, 朗豪坊商場. 收入有2.54億(同比2.3億), 升10.3%, 平均租金由去年下半年的94.41元/呎,升至今年98.07元/呎.朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升24%.
經營開支有1.86億, 同比升3.8%, 主因是花旗銀行廣場有較大量的新租約導致租賃傭金及其它相關費用上升. 收益淨額有7.65億, 跌2%. 融資成本3.48億, 下跌7.1%. 分派前溢利39.57億, 每單位盈利0.58元. 可分派收入5.69億,每單位分派0.1048元, 同比跌2.6%,基金單金有49.4億, 同比升0.5%. 資產負債比率改善至25.7%, 上市後最低.
評估: 維持全年單位分派0.21元的預計, 現在4元左右, 可以買入, 分紅穩定, 是悲觀環境中穩健之選.
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