SOHO中國(410)2011中期分析

SOHO中國2011年半年完成合同銷售83.24億, 同比降30%, 銷售均價每平米58905元, 升13.5%.
營業額有26.46億, 當中出售收入有26.11億(大降70%) , 租金收入有3.5千萬(降54%),毛利15.17億, 毛利率57.3%(去年為50.2%). 結算建築面積均售價63536元/平米, 同比增加36%.

稅後溢利17.5億, 每股賺0.337元(攤薄0.324), 維持派息0.14元. 扣除物業重估的每股盈利只有0.03元, 減少89%,利潤率7.5%(去年同期20.6%).

SOHO中國繼續集中投資北京及上海. 前門, 光華路SOHO II, 外灘SOHO, 復興路SOHO會成長線收租項目.
銷售計畫: 2011年望京SOHO,丹棱SOHO及SOHO中山廣場; 2012年則有虹橋SOHO及SOHO世紀大道; 2013年有曹家渡地塊和四川北路站地塊.

每股淨值4.18元, 負債/資產比率是0.608, 現金及等價物114億,財務穩健.

估值: 雖然商業地產需求量繼續上升, 但銷售面積比2010年少, 今年的銷售額可能只有2010年的60%-70%. 2011年每股盈利估計維持在0.65至0.7元.

預計銷售入帳時間可以延至明年, 2012年業績有機會重現2010年的高峰.
在老潘保證派息不減之下, 估計下半年股價將在6元至7.5元徘徊.