冠君2012半年物業收入有10.1億, 同比上升6.3%.
一, 花旗銀行廣場. 收入有5.97億(同比是5.7億), 上升4.7%, 淨收入有5億, 升7.7%. 主要是同比平均出租率由86.6%上升至88.5%, 而且新租約少, 租賃傭金支出減少. 但平均現收呎租回升(去年平均有84.77元, 現有85.8元). 市值租金年底為85元/呎, 比年初下降.下半年到期之租約占5.7%樓面面積.
二, 朗豪坊寫字樓. 收入有1.29億, 比去年上升2%. 淨收入1.04億, 升3%. 上半年平均現收呎租有27.8元,去年為27.02元, 出租率繼續上升至98%, 市值租金約在32-38元, 穩步上升.
三, 朗豪坊商場. 收入有2.85億(同比2.54億), 升12.2%, 淨收入2.27億, 升13.2%. 主要是反映2011年續租租約的滯後效應, 及分成租金大升75%. 上半年平均現收呎租是101.85元. 比去年平均的98.94元高2.9%. 朗豪坊商場是中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額同比上升16.4%.
經營開支有1.81億, 跌2.7%, 主因是花旗銀行廣場租賃傭金支出減少. 收益淨額有8.3億, 升8.5%. 融資成本2.35億, 同比下跌22.5%. 分派前溢利13.76億, 每單位盈利0.25元. 可分派收入6.42億,同比升12.8%, 每單位分派0.1161元, 同比升11.1%,基金單位有49.7億, 同比升0.7%. 資產負債比率改善至24.5%, 上市後最低.
評估: 半年單位分派比預計高一點. 朗豪坊商場收入會繼續上升, 唯花旗銀行廣場下半年新租約租金可能回跌, 而且出租率比較差.另外, 公司發邀請可換股債券(CB)持有人行使換股權，將最多27.5億元的CB可轉換成基金單位，總數將約為7.99億個基金單位. 將影響每股份派額, 市場反應負面, 因此股價將受壓. 如能見3元以下, 可考慮買入.
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