中國自動化(569)2010年度分析

全年收益有15.95億, 其中石化系統銷售有5.88億(佔總收入36.9%), 增長30%; 鐵路系統銷售5.89億(36.9%), 增39%; 工程保養服務有1.46億(9.1%), 大升49%; 分銷設備2.72億(17.1%), 大增81%, 總體收益上升42%.

毛利6.68億, 總體毛利率41.9%, 其中鐵路系統銷售毛利率微跌2.4%至43.5%, 但石化系統銷售毛利率就升近2%至45.5%. 溢利有3.2億, 每股基本盈利0.2811元, 同比升28%. 派息0.07元.

權益回收率18.8%, 基本保持; 每股淨值1.72人民幣, 手頭現金有約5.8億.

中期分析時估計每股盈利有0.28元, 基本符合準確.

估值:

1. 公司繼續受益石化行業復甦和鐵路運輸建設加速, 系統銷售可維持20%-25%的增長. 而工程保養服務(毛利高)一如管理層預期, 於2010下半年迅速增長, 我估計2011年可有60%-70%的增長, 為公司長遠提供穩健的收入.公司5年目標成中國自動化行業的龍頭.

2. 新收購的吳忠儀表及中京公司估計帶來3500萬的年收益.

3. 預算2011年每股盈利為0.365人民幣, 約為0.429港元, 現時股價6元, PE為14倍左右, 估計派息0.09元. 建議5元到5.5元區域買進, 十分安全.

買入中國石油

日本海嘯地震, 核電廠可能幅射外漏, 港股大跌一千點.

買入中國石油(857) 4000股, 作價$10.46.

信和置業(83) 2010-2011中期分析

半年營業額近25.6億, 毛利15億, 物業公平值增加27.6億, 聯營公司溢利有23.5億, 稅後溢利有55億(升65%). 每股1.0739元(升57%), 中期息0.1元.

合併收入共90.8億.

一) 上半年物業銷售只要是聯營公司收入61.3億(去年同期1.4億), 來自帝峯．皇殿的銷售; 本公司銷售有7.81億(去年為29億), 主要來御龍山,承峰,Goodwood Park,銀湖．天峰,One New York,御凱,萬景峯和海峯. 佔總收入76%. 業績有21.5億, 比去年的13.4億上升, 主要是有帝峯．皇殿銷售入帳.

二) 物業租賃收入有13億, 佔總收入14.4%, 業績有10.8億, 同比增加4.9%. 集團應佔樓面面積有1150萬平方呎, 同比上升5.5%.

三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別佔2.7%, 5.9%和0.8%.

除去公平值增加等項目溢利有25.49億, 每股有0.4805元, 每股總資產值有20.43元, 每股淨資產值有15.32元.

土儲合共4090萬平方呎, 69%是發展中. 住宅佔64%, 商用24%. 期內購入大角咀福全街/杉樹街地段第 11200 號.

評估: 1. 集團已建立了穩定的收租組合, 未來數年租賃收入面積將會增加230萬平方呎, 即比現在上升20%, 經常性收入會繼續提高. 期內福州的信和廣場及西九龍的奧海城新翼已完成.

2. 物業銷售, 預期九龍塘廣播道項目, 白石角項目A會在年內預銷, 另亦有兩小項目落成(御匯及紅磡必嘉圍). 2012年預算再有白石角項目B,C和西九項目再推銷.

3. 信和已建立起一個每年26億收入的租賃組合, 而且在香港擁有多個優秀的住宅發展項目, 未來幾年的盈利有了基本的保障. 每股資產總值20.43元, 淨值15.32元, 現在市場股價只是14元邊, 十分便宜, 值得買入.

經濟不好時, 分析員一般以淨值或淨值拆讓去估算香港地產股股值; 經濟亢奮時就用資產總值乘以倍數去估值. 所以地產股在一個經濟周期可以上升數倍.

SOHO中國(410)2010年度分析

SOHO中國2010年全年完成合同銷售238.1億, 升76%, 銷售均價每平米59824元, 升24.6%.

營業額有182.15億, 當中出售收入有181.06億(大升1.47倍) , 租金收入有1.1億(升54%),毛利92.57億, 毛利率50.8%(去年為52%). 結算建築面積均售價44524元/平米, 同比增長9%.

稅後溢利36.36億, 每股賺0.701元(攤薄0.673), 派息0.14元, 全年共0.26元(去年0.2元). 扣除物業重估的每股盈利有0.64元, 升1.76倍, 利潤率19.8%(去年16.9%).

SOHO中國主要集中投資北京及上海. 未來發展方向轉賣為租, 目標是2014年租金達15-20億元. 前門, 光華路SOHO, 外灘SOHO, 復興路SOHO會成收租項目. 望京SOHO及丹棱SOHO會在今年開始銷售, 虹橋SOHO則2012年開始. 前門項目今年內竣工.

每股淨值3.85元, 負債/資產比率是0.583, 現金及等價物177億,財務穩健.

估值: 目前在建項目分別在2011至2013年銷售, 雖然商業地產需求量繼續上升, 但銷售面積比2010年少, 如沒有新收購項目, 業績要大幅增長比較難. 2011年每股盈利估計維持在0.65至0.7元. 現價一點都不貴, 5元以下可以放心買入.

轉賣為租, 作者非常認同, 這是公司持續發展的根基. 而企業要建立租賃, 管理, 市場營銷等等的功能, 比只銷售物業的操作複雜, 成本開支會增加, 個人對老潘兩夫妻有信心. SOHO中國集中在北京及上海也是明智之舉, 老潘還保證2011年派息不減!

2011/02股票倉回顧

2月結束, 組合變動不大, 回報微跌0.2%.

中東出現所謂人民革命, 令紐約期油直指100美元一桶, 金價亦強力反彈至1400美元左右.

阿拉伯世界一向各懷鬼胎, 幾十年都在美國掌控中, 此次兩大眼中釘-利比亞和伊朗會否真的變天? 要拭目以待.

混亂的中東及北非對中國不是好事, 一是石油供應緊張, 二是中國長期建立的外交和經濟網絡被毀掉(如埃及的穆巴拉克, 利比亞的企業等), 另一邊, 美國當然樂見其"亂".

美股在美國經濟復甦的預算內穩步上揚. 相信匯豐, 宏利等國際金融股已見底, 最壞時刻已過.

3月是業績公布期, 大部分公司都會有不錯的增長.

增持西部水泥(2233)

增持西部水泥(2233)10k股, 作價$2.61

冠君產業信託(2778)2010末期分析

冠君2010年物業收入有18.8億, 同比跌8%.

一, 花旗銀行廣場. 總收入有11.3億(同比是13.1億), 下跌14%, 主要是出租率下跌(由2010年初的87.6%,跌至81.5%), 及平均租金下跌(2009年平均約有90元/呎, 今年平均約有86元/呎, 12月跌至84.67元/呎). 12月底市值租金回升至100元/呎, 2009年底最低見75元/呎.

至2月起租新租約佔10%面積, 但一個約佔4%面積的租戶將在第2季不續租, 故2011上半年的出租率不會大幅回升. 惟租金收入下半年可望大幅改善.

二, 朗豪坊寫字樓. 總收入有2.68億, 與去年一樣. 平均租金有27元/呎,出租率高企在98.5%, 市值租金約在25-33元, 情況穩定. 37%的租約將在2011年到期.

三, 朗豪坊商場. 收入有4.79億(同比4.51億), 升6.2%, 平均租金由年初的88.61元/呎,升至年終97.48兀/呎(去年同期是87.5元/呎). 朗豪坊商場已成中國內地遊客的購物熱點, 商戶的平均每平方呎銷售額按年上升18%. 2011年內15%的租約到期.

經營開支有3.67億, 同比升13%, 主因是租約到期比較多, 租賃服務費支出上升. 收益淨額有15億, 跌12%. 融資成本7.56億, 同比持平. 分派前溢利54.87億, 每單位盈利0.9元. 可分派收入10.84億, 每單位分派0.1088元, 全年分派0.2164元(分派率94.8%), 跌17%, 基金單金有48.9億, 升6%. 資產負債比率改善至28.4%.

評估: 之前預計全年可分派收入有11億, 全年單位分派有0.2元, 基本符合. 建議不宜於當時3.8元買入, 建議保守, 可惜市場對房地產基金改觀, 積極買入, 股價拾級而上. 預計2011年可分派收入會上升10%, 全年單位分派微跌為0.21元, 按6%回報計算, 4.2元可以買入.

沽出宏利金融

以$149.4沽出500股宏利金融(945).

減持南車, 增持中海油

以$9.82沽出5000股中國南車(1766); 另以$16.4增持2000股中國海洋石油(883).

2011/01股票倉回顧

2011年1月結束, 恆指收報23483, 升近2%.

黃金出現大量平倉, 由1400美元/安士大跌至1300元邊緣, 相信在1280至1300元有強大支持, 企穩可考慮增持實金.

油價上升,企穩90美元以上, 相信今年可望見100元至110元.

今年是大陸中央政府打擊通漲之年, 股市無望大升.

準備金, 利息會繼續加, 銀行股及地產股盈利將會快速萎縮, 國內樓價危已.

組合回報只有0.4%.