冠君2010年半年物業收入有9.59億, 同比跌7%.
冠君只有3項物業.
一, 花旗銀行廣場. 總收入有5.94億(同比是6.76億), 下跌12%, 主要是出租率下跌(由2009年6月最高有95%,今年6月底只有84%), 及平均租金下跌(2009年上半年平均有90元/呎, 今年平均約有88元/呎, 6月更跌至85元/呎). 6月底市值租金為80元/呎, 2009年底最低見75元/呎.
現時市值租金比平均租金低6-7%, 更新和檢討租約時都會令收入有壓力. 預算下半年收入不應該樂觀, 因為有佔6%面積的租戶遷出.
二, 朗豪坊寫字樓. 總收入有1.35億, 與去年一樣. 平均租金有27元/呎, 出租率高企在98%, 市值租金約在24-32元, 情況穩定.
三, 朗豪坊商場. 收入有2.3億(同比2.2億), 升4.6%, 平均租金有89元/呎,去年同期是87.5元/呎. 本人有時會到商場溜躂, 真是人頭湧湧, 內地旅客也佔上半, 十分旺場. 上半年只有1%租約到期, 未全面反映利好因素.
經營開支有1.79億, 同比升16%, 主因是租約到期比較多, 租賃服務費支出上升. 收益淨額有7.8億, 跌11%. 融資成本3.74億, 微跌2%. 分派前溢利10.59億, 每單位盈利0.18元. 可分派收入5.74億, 分派90% (0.1079元), 跌18%, 基金單金有49.15億, 升6.7%. 資產負債比率31.3%.
每單位分派創上市新低, 可供分派收入亦2008年上半年的最低. 花旗銀行廣場出租率很可能再下跌, 預算全年可供分派收入只有11億, 全年每單位派0.2元, 未來幾年基金單位會再上升, 按0.2元年息算, 7%回報是2.86元, 現價約3.8元, 不宜高追.
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