Sunday, April 21, 2013

深圳控股(604)2012年度分析


深圳控股(604)2012年收益有85.7比去年同期升17%. 當中物業發展60.1(19%)期內結轉物業銷售面積52.8萬平方米, 租賃有5.15(15%), 投資物業總面積超過70萬平方米, 物業管理有10.6(18%).

毛利30.9毛利率36%, 其他收入及聯營公司貢獻有16.8而分銷成本行政費用和融資成本支出分別為2.4(8%), 7.6(4%)4.8(1.4)稅前溢利有37稅後溢利有25.6, 持有人應占21.56, 每股賺0.5923同比升42%,派末期息0.11, 全年派0.18.

扣除公允值變動之每股溢利有0.4623同比43%. 資本負債比率升至88.2%, 2011年底73.2%上升.
2012年銷售達到目標60, 反映房市剛性需求依然殷切. 2013銷售目標90.

估值:
1.       每股溢利大大超出之前預期. 由於年初降價促銷一些項目, 毛利率比去年微跌, 大約是36%. 惟派息遜於預期, 全年只有0.18.

2.       1月中母公司深業集團向深圳控股注入深圳科之谷項目, 公司向母公司增發股票支付, 定價3.667. 項目位處福田區, 是一個有高級公寓, 寫字樓, 購物中心及酒店的綜合項目, 建築面積78.9萬平方米.

3.       期內購入武漢及惠州各一幅土地, 亦收購了一個成都的商業項目及沿海綠色家園於蘇州的項目. 土地儲備的權益建築面積有933萬平方米建築面積, 深圳占16%, 其他廣東地區占45%, 安徽15%, 湖南14%. 2013年資本性開支54.

4.       聯營公司(天安, 路勁, 沿海) 表現優異, 溢利貢獻有4.29,1.887.4千萬, 分別增55%, 15%和增加217%. 而租賃收入加上物業管理, 收益繼續穩步增加17%, 15.8.

5.       公司未來通過城市更新項目及母公司深業注入資產増加深圳市土儲. 預計2015年的可售面積會上升至140萬平米, 比今年大增50%. 深圳土儲的建築面積將占總體30%. 20133月底, 銷售總額為22, 單是3月份就有14億的合約銷售. 估計2013年每股盈利可有0.60, 全年派息0.2.


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